Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang xuất hiện những tín hiệu cho một chu kỳ phát triển mới. Động lực đến từ nhiều phía: lượng khách du lịch phục hồi và tăng trưởng, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, nhu cầu trải nghiệm nghỉ dưỡng ngày càng đa dạng cùng quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch.

Tuy nhiên, sự trở lại của phân khúc này cũng đi kèm một yêu cầu khác. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, sản phẩm nghỉ dưỡng cần chứng minh được giá trị thông qua khả năng khai thác thực tế và tạo ra dòng tiền bền vững.

Bất động sản nghỉ dưỡng cần trở về với giá trị thực

Tại Diễn đàn “Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026” diễn ra chiều 26/8, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cùng nhìn nhận thị trường đang đứng trước thời điểm quan trọng để tái cấu trúc. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ đơn thuần là một sản phẩm đầu tư. Nếu được phát triển đúng hướng, phân khúc này còn góp phần khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, thúc đẩy dịch vụ, tăng nguồn thu ngân sách và hỗ trợ quá trình phát triển đô thị tại các địa phương.

Dù vậy, những điểm nghẽn từng khiến thị trường chững lại vẫn cần được xử lý. Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ hơn, đặc biệt đối với những mô hình phát triển tương đối mới như condotel, resort villa, bất động sản chăm sóc sức khỏe hay các dự án nghỉ dưỡng sinh thái.

Bài toán quy hoạch cũng đặt ra yêu cầu tương tự. Việc phát triển dự án cần gắn với nhu cầu thực tế của thị trường, năng lực hạ tầng và khả năng khai thác du lịch của từng địa phương, thay vì chạy theo nguồn cung mà thiếu sự cân đối với sức cầu. Bên cạnh pháp lý và quy hoạch, khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn cũng là yếu tố cần được quan tâm. Đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng là thời gian thu hồi vốn thường dài hơn so với nhiều loại hình nhà ở, trong khi hoạt động kinh doanh phụ thuộc trực tiếp vào lượng khách và hiệu quả vận hành.

Du lịch tăng trưởng mở thêm dư địa cho nguồn cung nghỉ dưỡng

Một trong những cơ sở quan trọng để kỳ vọng vào chu kỳ mới của bất động sản nghỉ dưỡng là sự gia tăng của nhu cầu du lịch. Phú Quốc là một ví dụ đáng chú ý. Theo ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch TTC Phú Quốc, trong 7 tháng đầu năm, đảo đón khoảng 6,8 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế khoảng 1,5 triệu lượt, tăng khoảng 53%.

Tốc độ tăng trưởng lượng khách đặt ra bài toán về nguồn cung lưu trú. Khi hạ tầng sân bay, giao thông và các công trình phục vụ APEC 2027 tiếp tục được đầu tư, nhu cầu về hệ thống lưu trú chất lượng cao cũng có thêm dư địa tăng trưởng.

Đây là điểm khác biệt quan trọng của giai đoạn hiện tại. Nếu trước đây bất động sản nghỉ dưỡng thường được nhìn dưới góc độ một tài sản có thể tăng giá, thì nay hiệu quả khai thác tài sản đang trở thành một phần không thể tách rời của bài toán đầu tư. Một căn hộ, villa hay căn hộ khách sạn chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có thể tham gia vào hệ thống lưu trú, dịch vụ và du lịch tại địa phương.

Dòng tiền trở thành thước đo mới của sản phẩm nghỉ dưỡng

Theo ông Nguyễn Tiến Lâm, Giám đốc Khối Kinh doanh bất động sản Royal Capital Group, bất động sản nghỉ dưỡng từng trải qua giai đoạn phát triển nóng từ khoảng năm 2016, trước khi rơi vào thời kỳ trầm lắng do nhiều nguyên nhân, trong đó có những hạn chế về hành lang pháp lý. Khi các quy định từng bước được hoàn thiện, thị trường có cơ hội quay trở lại với giá trị cốt lõi: tạo ra giá trị từ khả năng khai thác tài sản.

Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố trước đây đôi khi bị đặt sau kỳ vọng tăng giá. Một sản phẩm nghỉ dưỡng có vị trí tốt nhưng thiếu khách, vận hành không hiệu quả hoặc hệ thống dịch vụ không đủ sức hấp dẫn sẽ khó tạo ra dòng tiền ổn định.

Ngược lại, một dự án được đặt trong điểm đến có lượng khách tốt, sở hữu hệ tiện ích phù hợp, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp và khả năng khai thác quanh năm sẽ có nhiều cơ sở hơn để duy trì hiệu quả kinh doanh. Nói cách khác, câu hỏi quan trọng không còn đơn thuần là “tài sản này có thể tăng giá bao nhiêu?”, mà là “tài sản này có thể tạo ra bao nhiêu giá trị trong quá trình được khai thác?”

Hệ sinh thái dịch vụ quyết định sức sống của dự án

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách chủ đầu tư phát triển dự án. Theo ông Lâm, doanh nghiệp không thể chỉ bắt đầu bằng việc lựa chọn quỹ đất, xây dựng sản phẩm và bổ sung tiện ích. Ngay từ đầu, cần xác định rõ khách hàng mục tiêu, lý do họ lựa chọn điểm đến và những nhu cầu thực tế phát sinh trong suốt hành trình nghỉ dưỡng.

Từ đó, hệ sinh thái dịch vụ phải được tính toán đồng thời với sản phẩm bất động sản. Du khách ngày nay không chỉ trả tiền cho một căn phòng hay một không gian lưu trú. Họ còn chi tiêu cho ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, giải trí, vui chơi, mua sắm và nhiều trải nghiệm khác.

Nếu những dịch vụ này được tổ chức thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh, một tài sản nghỉ dưỡng có thể tạo ra nhiều nguồn doanh thu thay vì chỉ phụ thuộc vào tiền phòng. Đây cũng là lý do đơn vị vận hành cần được tham gia ngay từ giai đoạn phát triển dự án. Kinh nghiệm thực tế trong quản lý khách sạn và du lịch giúp chủ đầu tư thiết kế sản phẩm sát hơn với nhu cầu thị trường, đồng thời tối ưu khả năng khai thác sau khi dự án đi vào hoạt động.

Thương hiệu vận hành trở thành một phần của giá trị tài sản

Trong cuộc cạnh tranh mới, chất lượng vận hành ngày càng có vai trò quan trọng đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông Lâm, việc sử dụng các thương hiệu quản lý quốc tế không đơn thuần nhằm tạo dấu ấn cho dự án. Những đơn vị này còn sở hữu hệ thống đào tạo nhân sự, quy trình vận hành và mạng lưới phân phối khách hàng rộng, đặc biệt là khả năng tiếp cận nguồn khách quốc tế.

Đối với một tài sản nghỉ dưỡng, đây có thể là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến công suất phòng, mức chi tiêu của du khách và hiệu quả khai thác. Bởi vậy, thương hiệu không chỉ nằm trên bảng hiệu của khách sạn. Khi được kết hợp với năng lực vận hành thực tế, thương hiệu có thể trở thành một phần trong giá trị kinh tế của chính bất động sản.

Chu kỳ mới sẽ thuộc về những dự án tạo được giá trị thực

Sự phục hồi của du lịch, đầu tư hạ tầng và quá trình hoàn thiện pháp lý đang mở ra cơ hội để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước sang một giai đoạn phát triển khác. Nhưng đây sẽ không còn là cuộc chơi của những sản phẩm chỉ dựa trên câu chuyện tăng giá. Thị trường ngày càng đòi hỏi một chuỗi giá trị hoàn chỉnh, từ pháp lý minh bạch, vị trí và quy hoạch, chất lượng sản phẩm đến hệ sinh thái dịch vụ và năng lực vận hành.

Với nhà đầu tư, điều đó đồng nghĩa việc lựa chọn bất động sản nghỉ dưỡng cần dựa trên nhiều dữ liệu hơn: lượng khách của điểm đến, khả năng khai thác thực tế, chất lượng vận hành, mức độ hoàn thiện của hạ tầng và triển vọng tạo dòng tiền dài hạn.

Khi những yếu tố này cùng hội tụ, bất động sản nghỉ dưỡng mới có thể chuyển từ một tài sản để chờ tăng giá thành một tài sản có khả năng vận hành và tạo giá trị thực. Đây cũng có thể là nền tảng quan trọng để phân khúc này tìm lại vị thế trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.