Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mới
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt khi bước sang giai đoạn 2026–2027. Các chuyên gia nhận định, đây có thể là “điểm rơi tăng trưởng” quan trọng khi nhiều yếu tố nền tảng cùng hội tụ, từ chính sách pháp lý đến sự phục hồi của nguồn cầu.
Việc các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới chính thức áp dụng từ năm 2026 được kỳ vọng sẽ tạo môi trường đầu tư minh bạch, góp phần tháo gỡ những vướng mắc tồn tại nhiều năm qua.
Nguồn cung tăng mạnh tại các đô thị lớn
Theo báo cáo quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ tại TPHCM ghi nhận sự bứt phá mạnh về nguồn cung. Số lượng căn hộ mở bán mới đạt hơn 3.300 căn, cao gấp 5 lần so với quý trước, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.
Khu Tây và khu Nam cũng bắt đầu gia tăng tỷ trọng nguồn cung, phản ánh sự trở lại của các dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.
Tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành tiếp tục diễn ra rõ nét. Trong năm 2025, số lượng căn hộ mở bán đạt khoảng 24.500 căn, tăng gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tiếp tục tăng hơn 30% so với quý trước.
Thị trường nhà thấp tầng bùng nổ
Theo CBRE Việt Nam, phân khúc nhà thấp tầng tại khu vực TPHCM (cũ) trong năm 2025 ghi nhận mức tăng kỷ lục với gần 5.000 sản phẩm mở bán. Con số này cao gấp nhiều lần so với năm 2024, đánh dấu giai đoạn phát triển mạnh chưa từng có.
Đóng góp lớn vào nguồn cung này là các dự án đô thị quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ, với hàng chục nghìn sản phẩm dự kiến được đưa ra thị trường trong thời gian tới.
Sự gia tăng mạnh mẽ của nhà thấp tầng cho thấy xu hướng đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn của người mua.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt
Không chỉ nguồn cung, sức cầu của thị trường cũng đang phục hồi tích cực. Trong quý IV/2025, lượng căn hộ tiêu thụ tại TPHCM đạt gần 3.200 căn, tăng khoảng 20% so với quý trước.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt trên 60%, mức cao nhất trong năm 2025. Một số khu vực trung tâm duy trì tỷ lệ hấp thụ lên đến 70%, cho thấy niềm tin của người mua đang dần quay trở lại.
Báo cáo từ One Mount và DKRA Consulting cũng ghi nhận sự bùng nổ cả về cung lẫn cầu, với nguồn cung mới tăng hơn 200% và giá bán sơ cấp tiếp tục đi lên ở nhiều phân khúc.
Năm 2026: Giai đoạn bản lề của thị trường
Theo các chuyên gia, năm 2026 được xem là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn phát triển rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi.
Bà Giang Huỳnh, đại diện Savills TPHCM, cho rằng việc áp dụng đồng bộ các chính sách pháp luật mới sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch, giảm rủi ro pháp lý và thúc đẩy nguồn cung bền vững.
Dù bảng giá đất mới có thể làm tăng chi phí đầu tư trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng và ổn định hơn cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà.
Phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc
Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan.com.vn) nhận định, giai đoạn 2026–2027 sẽ không chứng kiến sự tăng trưởng đồng đều trên toàn thị trường. Thay vào đó, xu hướng phân hóa sẽ diễn ra rõ rệt.
Những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, dòng tiền ổn định và khả năng khai thác lâu dài sẽ giữ vai trò chủ đạo. Trong đó, chung cư tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được dự báo tiếp tục là trụ cột.
Người mua trẻ và tầng lớp trung lưu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực có hạ tầng kết nối tốt, giá bán phù hợp hơn so với trung tâm.
Chiến lược đầu tư trong giai đoạn mới
Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ phục hồi bền vững, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên thay đổi tư duy. Giai đoạn này không phù hợp với chiến lược “lướt sóng” hay kỳ vọng tăng giá nhanh.
Thay vào đó, nhà đầu tư cần ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng sử dụng thực tế và tiềm năng tạo dòng tiền ổn định. Việc tích lũy tài sản dài hạn sẽ an toàn và hiệu quả hơn so với đầu tư theo tin đồn.
Triển vọng thị trường TPHCM năm 2026
Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, thị trường TPHCM trong năm 2026 sẽ tiếp tục giai đoạn củng cố. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực Thủ Thiêm và hành lang phía Đông.
Khu Đông vẫn là khu vực trọng điểm với mức giá dao động từ 3.000 – 5.600 USD/m². Trong khi đó, khu Nam và khu Tây có mức giá cạnh tranh hơn, phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.
Điều này cho thấy sự cân bằng dần hình thành giữa các khu vực, góp phần ổn định mặt bằng giá toàn thị trường.
Kết luận
Giai đoạn 2026–2027 được đánh giá là thời điểm quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Với nền tảng pháp lý hoàn thiện, nguồn cung phục hồi và sức cầu cải thiện, thị trường đang đứng trước cơ hội tăng trưởng bền vững.
Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ ngày càng rõ rệt, đòi hỏi nhà đầu tư và người mua cần có chiến lược dài hạn, tỉnh táo và phù hợp với nhu cầu thực tế.
