Vì sao giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy tín hiệu hồi phục sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Tuy nhiên, quá trình phục hồi này vẫn đi kèm nhiều rào cản cần được xử lý đồng bộ. Các cơ quan quản lý nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc mạnh, trong đó việc điều tiết cung – cầu và hạ nhiệt mặt bằng giá nhà ở là ưu tiên hàng đầu.

Giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân

Theo Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, thị trường hiện còn nhiều vướng mắc mang tính hệ thống và cần được nhìn nhận thấu đáo để có hướng xử lý phù hợp.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất là hàng loạt dự án gặp trở ngại pháp lý, khiến tiến độ triển khai kéo dài hoặc rơi vào tình trạng đình trệ. Trong khi đó, lượng vốn và quỹ đất đã rót vào các dự án này rất lớn, gây lãng phí nguồn lực xã hội và làm phát sinh thêm chi phí đầu tư. Những khoản chi phí đội lên này cuối cùng được phân bổ vào giá bán, khiến bất động sản khó giảm giá.

Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung đang lệch pha rõ rệt. Thị trường chủ yếu phát triển mạnh ở phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi dòng sản phẩm vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng. Đặc biệt, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhóm người thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.

Đại diện cơ quan quản lý nhấn mạnh giá nhà hiện vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân của đa số người dân, khiến nhiều hộ gia đình gặp khó khăn trong việc tiếp cận chỗ ở.

Chi phí đầu vào tăng khiến giá nhà khó giảm

Nhiều yếu tố cấu thành giá bất động sản liên tục leo thang trong thời gian qua. Tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng cùng các chi phí hợp pháp khác đều tăng, tạo áp lực lớn lên giá thành sản phẩm.

Dù Chính phủ và các địa phương đã tích cực triển khai biện pháp điều tiết, giá đất tại một số khu vực đã phần nào được kiểm soát. Tuy vậy, mặt bằng giá chung vẫn neo cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Giới quản lý đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn, tạo nền tảng cho giai đoạn phát triển bền vững.

Năm 2026 khó xảy ra tăng trưởng đột biến

Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng thuộc Chính phủ Việt Nam, cho rằng thị trường dù xuất hiện tín hiệu tích cực nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố thiếu bền vững mà doanh nghiệp cần lưu ý.

Vấn đề lớn nhất vẫn là giá nhà vượt xa thu nhập của người dân. Một số báo cáo quốc tế chỉ ra rằng giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng hai lần mức thu nhập trung bình. Tính toán cho thấy một người có thể mất tới 30 năm tích lũy mới đủ khả năng sở hữu một căn nhà.

Cùng với đó, sự lệch pha cung – cầu vẫn diễn ra rõ rệt. Phân khúc cao cấp tiếp tục mở rộng trong khi nhà ở xã hội còn khan hiếm. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn do các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Thị trường cũng phát triển thiếu đồng đều giữa các doanh nghiệp. Một số đơn vị đầu tư dàn trải nhiều dự án, khiến hiệu quả kinh doanh dễ bị tác động khi kinh tế biến động, lãi suất tăng hoặc tình hình địa chính trị phức tạp.

Doanh nghiệp cần thay đổi để thích ứng

Ngành xây dựng hiện vẫn chịu áp lực lớn từ việc thiếu hụt vật liệu, chi phí đầu vào cao và chi phí đấu thầu tăng mạnh. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc quản trị, tối ưu vận hành và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ nhằm giảm giá thành sản phẩm.

Xu hướng phát triển xanh, bền vững cũng được xem là hướng đi quan trọng giúp thị trường nâng cao sức cạnh tranh trong dài hạn.

Động lực mới từ chính sách và đầu tư công

Triển vọng năm 2026 được dự báo vẫn chịu ảnh hưởng bởi nhiều bất ổn kinh tế toàn cầu, khiến khả năng bứt phá mạnh là không cao. Tuy nhiên, nếu duy trì mức tăng trưởng khoảng 10–15%, thị trường vẫn được xem là phát triển ổn định.

Ở chiều tích cực, nhiều cơ chế và chính sách mới đang được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các quy định liên quan đến pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản cũng dự kiến tiếp tục hoàn thiện trong thời gian tới.

Đặc biệt, đầu tư công được xem là lực đẩy quan trọng. Tổng vốn đầu tư công năm nay ước tính khoảng 1 triệu tỷ đồng — mức cao hàng đầu khu vực Đông Nam Á — trong đó phần lớn tập trung cho phát triển hạ tầng. Việc tăng tốc xây dựng hạ tầng giao thông và đô thị được kỳ vọng sẽ mở rộng dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản.