Trong nhiều năm, bất động sản từng được xem là kênh đầu tư “an toàn mặc định”: chỉ cần nắm giữ đủ lâu, giá trị sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường hiện nay đã thay đổi rõ rệt. Nhà đầu tư không còn có thể chỉ chờ đợi mà cần chủ động khai thác để tạo ra giá trị thực từ tài sản.
Từ tích sản thụ động đến đầu tư tạo lợi nhuận thực
Theo dữ liệu nghiên cứu từ PropertyGuru Vietnam, trong giai đoạn 2015–2025, những sản phẩm bất động sản có khả năng khai thác thực tế đã ghi nhận mức sinh lời vượt trội so với nhiều kênh đầu tư khác. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư dẫn đầu với tỷ suất lợi nhuận gần 200%, cao hơn đáng kể so với vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm.
Trung bình, lợi nhuận từ căn hộ duy trì khoảng 12,5–20% mỗi năm. Điều này đồng nghĩa với việc một khoản đầu tư 1 tỷ đồng cách đây 10 năm có thể mang lại ít nhất 2 tỷ đồng lợi nhuận, chưa tính phần vốn ban đầu.
Dù vậy, lợi nhuận cao không còn đến từ việc “giữ tài sản và chờ tăng giá” như trước. Thị trường đang chuyển sang giai đoạn đề cao khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền ổn định.
Thị trường bước vào chu kỳ chọn lọc
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn hiện tại phản ánh sự phát triển thực chất hơn của thị trường. Các yếu tố như dòng tiền, nhu cầu sử dụng và hiệu quả khai thác trở thành tiêu chí quan trọng khi đánh giá một tài sản.
Điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận không còn đến từ kỳ vọng, mà phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực tế. Nhà đầu tư buộc phải thay đổi tư duy, từ “người nắm giữ” sang “người vận hành tài sản”.
Xu hướng đầu tư: Ưu tiên dòng tiền, giảm rủi ro
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường phục hồi có chọn lọc. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các sản phẩm có dòng tiền ổn định, chấp nhận thời gian hoàn vốn dài hơn để đổi lấy sự an toàn.
Tại TP.HCM, xu hướng này thể hiện rõ qua việc nhà đầu tư ưu tiên các loại hình có thể khai thác ngay như:
- Căn hộ cho thuê
- Nhà phố kết hợp kinh doanh
- Bất động sản lưu trú
Trong bối cảnh thị trường không còn tăng nóng, dòng tiền trở thành yếu tố sống còn. Một tài sản không tạo ra thu nhập sẽ trở thành gánh nặng tài chính, đặc biệt khi chi phí duy trì kéo dài.
Dòng tiền – yếu tố quyết định sự tồn tại của tài sản
Khác với trước đây, giá trị bất động sản giờ đây không chỉ nằm ở tương lai mà còn ở khả năng tạo ra lợi ích ngay trong hiện tại. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến câu hỏi: tài sản này đang sinh lời hay đang tiêu tốn chi phí?
Sự thay đổi này khiến nhiều người phải chuyển sang tư duy vận hành: tối ưu công năng, khai thác cho thuê hoặc kết hợp kinh doanh để tạo dòng tiền đều đặn.
“Chọn mặt gửi vàng”: Ưu tiên sản phẩm chất lượng cao
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, để đầu tư hiệu quả trong giai đoạn mới, nhà đầu tư cần lựa chọn những sản phẩm có chất lượng vượt trội – tương tự như “hoa hậu” trên thị trường.
Những bất động sản này thường hội tụ các yếu tố:
- Vị trí đắc địa
- Pháp lý rõ ràng
- Hạ tầng đồng bộ
- Khả năng khai thác ổn định
Ngược lại, các sản phẩm pháp lý thiếu minh bạch hoặc không phù hợp nhu cầu thị trường sẽ khó tăng giá và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Năm 2026: Phân hóa mạnh và hướng về nhu cầu thực
Theo các chuyên gia, thị trường trong thời gian tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa nhanh tại Việt Nam vẫn tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp, người mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền và trung cấp – phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng lâu dài.
