Áp lực lãi suất gia tăng, thị trường giảm nhịp

Trong những tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, tạo ra áp lực đáng kể lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà. Theo nhận định từ Savills, đây không chỉ là giai đoạn khó khăn mang tính chu kỳ mà còn là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường hướng đến sự minh bạch và bền vững hơn.

Thực tế cho thấy, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm. Chi phí vốn leo thang khiến khả năng chi trả của người mua bị ảnh hưởng rõ rệt, đồng thời làm chậm lại quyết định đầu tư trên thị trường.

Thanh khoản suy giảm, người mua thận trọng hơn

Diễn biến lãi suất nhanh chóng phản ánh vào thị trường ngay trong quý I/2026 khi lượng giao dịch có xu hướng giảm. Sau kỳ nghỉ Tết, tâm lý người mua trở nên dè dặt hơn trước những biến động từ kinh tế vĩ mô, quy hoạch đô thị và xu hướng lãi suất.

Nguồn cung căn hộ mới cũng ghi nhận sự sụt giảm, chỉ đạt hơn 6.000 sản phẩm trong quý đầu năm, thấp hơn so với các giai đoạn trước. Dù vậy, phân khúc căn hộ hạng B vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm phần lớn lượng giao dịch nhờ mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp chịu áp lực vốn, thị trường phân hóa rõ nét

Lãi suất cao đi kèm với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ đang khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp gia tăng. Những dự án chưa chứng minh được tính khả thi gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đối mặt với rủi ro cao hơn bao giờ hết. Áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ, từ đó rút khỏi thị trường trong ngắn hạn.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sâu rộng, nơi các dòng vốn sẽ ưu tiên chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực.

“Phép thử” năng lực chủ đầu tư

Trong bối cảnh này, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn linh hoạt mới đủ sức duy trì tiến độ dự án. Đồng thời, họ cũng có điều kiện triển khai các chính sách hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ phải đối mặt với áp lực tái cấu trúc, thậm chí buộc phải rút lui khỏi thị trường nếu không kịp thích ứng.

Cơ hội tái cấu trúc và nâng cao chất lượng thị trường

Dù tạo ra nhiều thách thức trong ngắn hạn, lãi suất cao cũng mở ra cơ hội để thị trường bất động sản “lọc” lại những chủ thể yếu kém. Các doanh nghiệp lớn có xu hướng tận dụng thời điểm này để mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A, qua đó gia tăng thị phần.

Sau giai đoạn sàng lọc, nguồn cung được kỳ vọng sẽ cải thiện về chất lượng, tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực. Song song đó, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang góp phần mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn.

Triển vọng dài hạn: Hướng đến phát triển bền vững

Xét về dài hạn, biến động lãi suất không chỉ là thách thức mà còn là “bài kiểm tra” năng lực toàn diện của thị trường. Những doanh nghiệp có kinh nghiệm, chiến lược tài chính bài bản và khả năng quản trị rủi ro tốt sẽ là những đơn vị trụ vững và phát triển.

Quá trình tái cấu trúc này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản ổn định hơn, minh bạch hơn và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người mua nhà.