Giá chung cư sơ cấp Hà Nội vẫn neo cao dù giao dịch chậm lại
Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một giai đoạn có phần khác biệt so với hai năm trước. Nguồn cung mới được cải thiện đáng kể, người mua có thêm lựa chọn nhưng tốc độ hấp thụ không còn duy trì ở mức cao như giai đoạn thị trường sôi động. Theo số liệu từ CBRE, quý II/2026 ghi nhận khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội, mức cao nhất kể từ năm 2020. Tuy nhiên, lượng giao dịch đạt hơn 5.800 căn, tương đương khoảng 68% nguồn cung mới trong kỳ.
Con số này cho thấy người mua đang thận trọng hơn. Thay vì quyết định nhanh theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội, khách hàng có xu hướng so sánh kỹ hơn về vị trí, chất lượng, tiện ích, pháp lý, tiến độ và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế. Điều đáng chú ý là sự thận trọng của người mua chưa kéo mặt bằng giá sơ cấp xuống tương ứng.
Cơ cấu nguồn cung mới cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt lên các phân khúc có mức giá cao. Theo CBRE, Hà Nội hiện gần như không còn nguồn cung căn hộ mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m². Hai nhóm giá chiếm tỷ trọng đáng kể là 80-110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m². Tại một số khu vực, mức giá công bố của các dự án mới thậm chí đã vượt xa ngưỡng 100 triệu đồng/m². Điều này khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả của người mua và giá bán sơ cấp ngày càng trở thành vấn đề được thị trường quan tâm.
Vì sao chủ đầu tư khó giảm mạnh giá bán căn hộ?
Một trong những nguyên nhân quan trọng nằm ở cấu trúc giá thành của một dự án bất động sản. Giá bán căn hộ tại thời điểm mở bán không chỉ phản ánh chi phí xây dựng hiện tại. Phía sau một sản phẩm là quá trình chuẩn bị kéo dài nhiều năm, bao gồm chi phí tạo lập quỹ đất, giải phóng mặt bằng, pháp lý, thiết kế, tài chính, xây dựng, vận hành và chi phí bán hàng.
Đặc biệt, chi phí vốn có thể tạo áp lực đáng kể đối với những dự án có thời gian chuẩn bị và triển khai dài. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu, nhân công, tiêu chuẩn xây dựng và yêu cầu về chất lượng công trình cũng ngày càng cao. Bởi vậy, việc giảm giá bán trực tiếp không đơn giản giống như điều chỉnh giá một sản phẩm tiêu dùng thông thường.
Nếu mức giá được điều chỉnh xuống quá sâu, chủ đầu tư có thể phải chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận, trong khi những khách hàng đã mua trước đó cũng có thể chịu ảnh hưởng về mặt tâm lý và giá trị tài sản. Đây là lý do trong những giai đoạn thanh khoản chậm, doanh nghiệp thường ưu tiên các hình thức hỗ trợ tài chính, giãn tiến độ thanh toán, miễn phí quản lý, chiết khấu theo phương thức thanh toán hoặc bổ sung tiện ích thay vì công khai giảm mạnh giá niêm yết.
Người mua đang thay đổi cách nhìn về giá trị căn hộ
Một điểm đáng chú ý khác của thị trường năm 2026 là tiêu chí lựa chọn nhà ở đang thay đổi. Nếu trước đây khả năng tăng giá trong tương lai có thể là yếu tố quan trọng thúc đẩy quyết định mua, thì hiện nay người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế.
Vị trí, khả năng kết nối giao thông, chất lượng xây dựng, không gian xanh, tiện ích nội khu, trường học, y tế, môi trường sống và chi phí vận hành trở thành những tiêu chí được cân nhắc đồng thời với giá bán. Điều này cũng lý giải vì sao không phải dự án nào có mức giá cao đều gặp khó khăn về thanh khoản. Khả năng hấp thụ vẫn có thể duy trì ở những sản phẩm sở hữu vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và hệ tiện ích đủ sức đáp ứng nhu cầu ở thực. Ngược lại, những dự án có giá bán cao nhưng thiếu khác biệt về chất lượng sống hoặc giá trị sử dụng sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn để thuyết phục khách hàng.
Thanh khoản chậm có đồng nghĩa chung cư sẽ giảm giá?
Câu trả lời phụ thuộc vào từng phân khúc và từng dự án. Thanh khoản giảm là tín hiệu cho thấy người mua đang có vị thế thận trọng hơn, nhưng chưa đủ để kết luận toàn bộ mặt bằng giá sơ cấp sẽ bước vào chu kỳ giảm mạnh. Đối với những dự án có chi phí đầu vào cao, quỹ đất tốt, tiến độ triển khai lớn và định vị phân khúc rõ ràng, chủ đầu tư có nhiều lý do để duy trì mặt bằng giá thay vì giảm trực tiếp.
Trong khi đó, áp lực điều chỉnh có thể xuất hiện rõ hơn ở những sản phẩm có khả năng cạnh tranh thấp, vị trí kém thuận lợi hoặc mức giá không tương xứng với giá trị sử dụng. Do đó, thay vì chờ đợi một đợt giảm giá đồng loạt, người mua cần phân biệt giữa giá niêm yết và giá giao dịch thực tế. Trong nhiều trường hợp, mức ưu đãi theo phương thức thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc các chính sách bán hàng có thể tạo ra mức giá thực tế khác đáng kể so với giá công bố ban đầu.
Thị trường đang chuyển từ cuộc đua tăng giá sang cuộc đua về giá trị
Sự thay đổi lớn nhất của thị trường căn hộ hiện nay có lẽ không nằm ở việc giá sẽ tăng hay giảm trong ngắn hạn, mà ở cách người mua đánh giá một sản phẩm. Khi nguồn cung được cải thiện, khách hàng có nhiều cơ hội so sánh hơn. Một căn hộ muốn duy trì sức hút không thể chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà cần chứng minh được giá trị sử dụng, chất lượng không gian sống và khả năng đáp ứng nhu cầu trong dài hạn.
Ở góc độ doanh nghiệp, điều này cũng tạo ra áp lực tái định vị sản phẩm. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng diện tích hay vị trí, các dự án mới phải đầu tư nhiều hơn vào cảnh quan, tiện ích, công nghệ, dịch vụ vận hành và trải nghiệm cư dân. Vì vậy, trong bối cảnh thanh khoản đang chậm lại, kịch bản dễ xảy ra hơn có thể không phải là một cuộc giảm giá sâu trên diện rộng, mà là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các dự án.
Những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và chất lượng được bảo đảm sẽ có nhiều cơ hội duy trì sức mua. Ngược lại, các dự án có mức giá cao nhưng thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải sử dụng nhiều công cụ bán hàng hơn để kích thích nhu cầu.
Với người mua nhà, đây cũng là thời điểm cần chuyển từ tâm lý “chờ giá giảm” sang đánh giá toàn diện giá trị thực nhận được trên mỗi đồng vốn bỏ ra. Khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, chính chất lượng tài sản và khả năng sử dụng lâu dài sẽ là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của một dự án.
