Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà được xem là một cột mốc quan trọng trong hành trình trưởng thành của các gia đình châu Á. Một căn nhà vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa được xem như tài sản tích lũy và có thể trở thành một phần của tài sản gia đình qua nhiều thế hệ.

Nhưng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang khiến con đường ấy trở nên dài hơn đối với thế hệ trẻ. Thay vì mua nhà ngay sau vài năm đi làm, nhiều người đang dành nhiều thời gian hơn cho việc thuê nhà, tích lũy tài chính và chờ thời điểm phù hợp. Điều thay đổi không nhất thiết là mong muốn sở hữu, mà là thời điểm và cách thức để đạt được quyền sở hữu đó.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, thời gian chờ mua nhà kéo dài

Tại nhiều thị trường châu Á, khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành một bài toán lớn đối với người trẻ. Theo phân tích của The Business Times, khi giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, lao động trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới khó bước ngay vào thị trường mua nhà. Hệ quả là thời gian thuê nhà có xu hướng kéo dài hơn.

Nghiên cứu của Savills cũng ghi nhận xu hướng tương tự tại Hàn Quốc và các thành phố hạng nhất của Trung Quốc, nơi một bộ phận hộ gia đình trẻ lựa chọn thuê nhà lâu hơn khi giá bất động sản vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Nhật Bản trong khi đó được xem là một trong những thị trường nhà cho thuê phát triển trưởng thành tại châu Á.

Điểm đáng chú ý là việc thuê nhà lâu hơn không đồng nghĩa người trẻ đã từ bỏ mục tiêu sở hữu bất động sản. Nó có thể chỉ phản ánh một thực tế đơn giản: khoảng thời gian từ khi bắt đầu sống độc lập đến lúc đủ khả năng mua căn nhà đầu tiên đang ngày càng dài.

Thuê nhà trở thành một phần dài hơn trong hành trình an cư

Ở thế hệ trước, thuê nhà thường được xem như một giải pháp tạm thời trước khi mua được căn nhà đầu tiên. Với thế hệ trẻ hiện nay, ranh giới đó đang trở nên linh hoạt hơn. Một người mới đi làm có thể chưa biết mình sẽ gắn bó lâu dài với thành phố nào. Công việc có thể thay đổi, thu nhập có thể tăng theo từng giai đoạn và nhu cầu về không gian sống cũng thay đổi khi lập gia đình hoặc có con.

Trong hoàn cảnh đó, thuê nhà mang lại một lợi thế rõ ràng: khả năng dịch chuyển. Thay vì cam kết với một khoản vay dài hạn ngay từ đầu sự nghiệp, người trẻ có thể lựa chọn nơi ở phù hợp với công việc và khả năng tài chính hiện tại, đồng thời dành thêm thời gian để tích lũy.

Đặc biệt tại những đô thị có giá nhà cao, việc thuê một căn hộ gần nơi làm việc đôi khi có thể phù hợp hơn với khả năng tài chính trước mắt so với việc mua một căn nhà ở xa và phải dành nhiều thời gian cho việc di chuyển.

Vì vậy, thuê nhà không nhất thiết là dấu hiệu của việc từ bỏ giấc mơ sở hữu. Nó có thể chỉ là một bước dài hơn trên hành trình tiến tới mục tiêu đó.

Khi bất động sản không còn là con đường duy nhất để tích lũy tài sản

Một thay đổi khác đang diễn ra cùng thế hệ trẻ là sự đa dạng hóa các kênh đầu tư. Trong quá khứ, bất động sản, vàng và tiền gửi thường giữ vai trò quan trọng trong chiến lược tích lũy tài sản của nhiều hộ gia đình châu Á.

Ngày nay, người trẻ có khả năng tiếp cận nhiều công cụ tài chính hơn, từ cổ phiếu, trái phiếu đến các quỹ đầu tư. Điều này khiến việc sở hữu bất động sản không còn nhất thiết phải là bước đi đầu tiên trong quá trình xây dựng tài sản.

Một người trẻ có thể thuê nhà để duy trì tính linh hoạt, đồng thời phân bổ một phần thu nhập cho các kênh tích lũy khác. Khi tài chính đủ mạnh hoặc nhu cầu gia đình thay đổi, bất động sản mới trở thành lựa chọn ưu tiên. Sự thay đổi này cũng khiến quan niệm về “ổn định” trở nên đa dạng hơn.

Ổn định không nhất thiết phải bắt đầu bằng việc đứng tên một căn nhà ngay lập tức. Với một số người, khả năng kiểm soát dòng tiền, duy trì công việc và có đủ tài chính dự phòng cũng là những yếu tố quan trọng trong giai đoạn đầu của cuộc sống độc lập.

Nhưng nhu cầu nhà ở vẫn không biến mất

Điều đáng chú ý là khả năng mua nhà giảm không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở giảm theo. Một hộ gia đình vẫn cần một nơi để sống dù lựa chọn thuê hay mua. Thậm chí, quá trình đô thị hóa, sự hình thành các gia đình mới và xu hướng quy mô hộ gia đình nhỏ hơn có thể tiếp tục tạo ra nhu cầu đối với các đơn vị nhà ở mới.

Khi một gia đình nhiều thế hệ trước đây cùng sống trong một căn nhà, sự xuất hiện của nhiều hộ gia đình nhỏ hơn có thể làm tăng tổng số đơn vị nhà ở cần thiết cho cùng một quy mô dân số. Vì vậy, thị trường có thể đồng thời tồn tại hai thực tế tưởng như trái ngược.

Đây là điểm quan trọng khi nhìn vào thị trường nhà ở dài hạn. Vấn đề không chỉ là có bao nhiêu người đủ khả năng mua nhà ngay hôm nay, mà còn là thị trường có thể cung cấp những lựa chọn phù hợp với từng giai đoạn tài chính khác nhau hay không.

Người trẻ đang điều chỉnh kỳ vọng thay vì từ bỏ mục tiêu

Khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả, người mua thường phải điều chỉnh một hoặc nhiều yếu tố: thời điểm mua, vị trí, diện tích, loại hình nhà ở hoặc ngân sách.

Một người có thể thay căn nhà phố bằng căn hộ. Một gia đình có thể lựa chọn khu vực xa trung tâm hơn nhưng có kết nối giao thông thuận tiện. Một cặp vợ chồng trẻ có thể mua căn hộ diện tích vừa phải trước, sau đó nâng cấp không gian sống khi thu nhập và quy mô gia đình thay đổi.

Những điều chỉnh này cho thấy thị trường nhà ở không chỉ vận hành theo câu chuyện “mua hay không mua”. Giữa hai lựa chọn thuê và sở hữu tồn tại nhiều nấc khác nhau, từ căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở tại các khu vực mới phát triển cho tới những sản phẩm thương mại có mức giá phù hợp với từng nhóm thu nhập.

Cấu trúc nguồn cung càng đa dạng, người mua càng có thêm lựa chọn để xây dựng một lộ trình an cư phù hợp với khả năng tài chính.

Build-to-rent và bài toán nhà ở cho một thế hệ thuê lâu hơn

Sự gia tăng thời gian thuê cũng tạo điều kiện để mô hình build-to-rent – phát triển bất động sản ngay từ đầu với mục đích cho thuê – được quan tâm nhiều hơn. Khác với mô hình phát triển dự án để bán, build-to-rent yêu cầu chủ đầu tư duy trì tài sản trong thời gian dài và tạo doanh thu thông qua dòng tiền cho thuê.

Mô hình này có thể đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng muốn có không gian sống chất lượng nhưng chưa muốn hoặc chưa đủ khả năng mua nhà. Tuy nhiên, để hình thành một thị trường cho thuê quy mô lớn, mô hình này cần nhiều điều kiện đi kèm, từ nguồn vốn dài hạn, khung pháp lý, chi phí phát triển cho tới quy mô và sức mua ổn định của thị trường thuê.

Do đó, sự phát triển của nhà ở cho thuê không nhất thiết thay thế thị trường sở hữu nhà. Hai mô hình có thể tồn tại song song và phục vụ những giai đoạn khác nhau trong vòng đời của một hộ gia đình.

Từ thuê nhà đến sở hữu: cần nhiều “nấc thang” hơn

Singapore thường được nhắc tới như một ví dụ về việc xây dựng nhiều tầng nấc nhà ở, trong đó hệ thống nhà ở công cộng HDB tạo ra một lựa chọn quan trọng cho các hộ gia đình trước khi bước sang những phân khúc nhà ở khác. Từ góc nhìn này, bài toán của người trẻ không đơn giản là “có nên mua nhà hay không”.

Câu hỏi lớn hơn là thị trường có đủ những lựa chọn ở giữa để một người có thể từng bước tiến tới sở hữu tài sản hay không. Một người trẻ có thể bắt đầu bằng việc thuê một căn hộ gần nơi làm việc. Sau vài năm, khi thu nhập và khoản tích lũy tăng lên, họ có thể chuyển sang một căn hộ có diện tích lớn hơn hoặc lựa chọn mua căn nhà đầu tiên. Khi nhu cầu gia đình tiếp tục thay đổi, tài sản lại có thể được nâng cấp một lần nữa.

Một thị trường nhà ở vận hành hiệu quả không nhất thiết phải khiến mọi người mua nhà càng sớm càng tốt. Điều quan trọng hơn là tạo ra đủ lựa chọn để mỗi hộ gia đình có thể tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và giai đoạn cuộc sống của mình.

Giấc mơ sở hữu nhà đang thay đổi, không biến mất

Giá nhà tăng và khả năng chi trả suy giảm đang khiến thế hệ trẻ phải thay đổi cách tiếp cận với bất động sản. Họ có thể thuê lâu hơn, mua muộn hơn, lựa chọn căn hộ thay vì nhà đất hoặc dịch chuyển ra những khu vực mới thay vì cố gắng sở hữu một căn nhà tại trung tâm.

Nhưng phía sau những thay đổi đó vẫn là nhu cầu rất cơ bản: có một nơi ở ổn định và cuối cùng sở hữu một tài sản phù hợp với khả năng của mình. Vì vậy, điều đang thay đổi có lẽ không phải là đích đến, mà là con đường để đi tới đích.

Với thế hệ trước, con đường ấy có thể là đi làm, tích lũy vài năm rồi mua nhà. Với thế hệ trẻ hôm nay, hành trình có thể dài hơn, bắt đầu bằng việc thuê nhà, tích lũy tài chính, đa dạng hóa tài sản, rồi từng bước tiến tới căn nhà đầu tiên.

Và khi thị trường ngày càng đắt đỏ, một căn nhà có thể không còn là thành quả đến ngay sau những năm đầu đi làm. Nhưng điều đó không có nghĩa giấc mơ sở hữu nhà đã biến mất. Nó chỉ đang trở thành một mục tiêu cần nhiều thời gian hơn, nhiều lựa chọn hơn và một chiến lược tài chính thực tế hơn.