Lãi suất giảm mở ra cơ hội, nhưng không phải bất động sản nào cũng hưởng lợi

Những động thái điều chỉnh lãi suất của hệ thống ngân hàng đang tạo thêm dư địa cho hoạt động đầu tư và kinh doanh. Khi chi phí vốn giảm, áp lực tài chính đối với người đi vay có thể được cải thiện, đồng thời khiến một bộ phận nhà đầu tư cân nhắc phân bổ lại nguồn tiền nhàn rỗi sang các kênh tài sản khác.

Theo thông tin được công bố, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động, chia sẻ lợi nhuận để hỗ trợ giảm mặt bằng lãi suất. Đối với các khoản tiền gửi mới có kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, mức giảm lãi suất huy động được yêu cầu trong khoảng 0,5 – 1%/năm. Lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên cũng được định hướng giảm từ 1,5 – 2%.

Đến cuối tháng 10, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh biểu lãi suất huy động. Mức giảm phổ biến tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng nước ngoài khoảng 0,5 điểm phần trăm; trong khi một số ngân hàng thương mại cổ phần giảm 0,5 – 0,7 điểm phần trăm/năm. Lãi suất cho vay đối với các khoản vay mới cũng ghi nhận mức giảm khoảng 0,2 – 0,5 điểm phần trăm so với đầu tháng.

Diễn biến này có thể tạo điều kiện để dòng tiền tìm kiếm những cơ hội đầu tư có triển vọng tốt hơn. Dẫu vậy, khả năng hưởng lợi giữa các kênh tài sản không giống nhau. Tiền gửi ngân hàng vẫn đáp ứng nhu cầu bảo toàn vốn và dự phòng thanh khoản; chứng khoán thường phản ứng nhanh với biến động chính sách tiền tệ, còn bất động sản cần một khoảng thời gian dài hơn để chuyển hóa những thay đổi về chi phí vốn thành giao dịch thực tế.

Ông Phạm Văn Thảo, Giám đốc chi nhánh Công ty Bất động sản Hưng Thịnh, nhận định dòng tiền trong giai đoạn lãi suất hạ nhiệt sẽ được phân bổ tùy theo khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi nhuận của từng nhóm nhà đầu tư.

Với bất động sản, lợi thế từ chi phí vay vốn thấp hơn chỉ thực sự phát huy khi sản phẩm có nền tảng tốt. Những tài sản sở hữu pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế và có khả năng khai thác thương mại sẽ có cơ sở thu hút sự quan tâm. Ngược lại, các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá có thể tiếp tục đối mặt với thách thức về thanh khoản.

Thực tế, lãi suất giảm không thể tự động tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, tiến độ triển khai hay chất lượng sản phẩm. Một dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, còn tồn tại tranh chấp hoặc chậm triển khai vẫn tiềm ẩn rủi ro, bất kể chi phí vay mua nhà đang ở mức nào. Ông Thảo cho rằng nhà đầu tư không nên đồng nhất việc giảm lãi suất với sự phục hồi đồng loạt của thị trường. Đối với từng tài sản, cần đánh giá đầy đủ tính pháp lý, khả năng triển khai và triển vọng khai thác trước khi quyết định xuống tiền.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách giảm lãi suất trong việc chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào khả năng đưa dòng vốn đến đúng đối tượng, đặc biệt là doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án và người mua nhà có nhu cầu thực. Điều đó cho thấy, cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới không đơn thuần nằm ở việc tận dụng mặt bằng lãi suất thấp, mà còn ở khả năng nhận diện những tài sản có nền tảng giá trị đủ vững chắc.

Đầu tư bất động sản: 5 tiêu chí quyết định giá trị thực của tài sản

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư cần chủ động rà soát danh mục tài sản, xác định đâu là bất động sản nên tiếp tục nắm giữ, đâu là lĩnh vực cần ưu tiên và sản phẩm nào có thể trở thành tài sản chủ lực trong 5 – 10 năm tới.

Đáng chú ý, ông Đính nhấn mạnh lợi nhuận rất quan trọng nhưng thanh khoản còn quan trọng hơn. Một bất động sản có mức tăng giá hấp dẫn trên lý thuyết chưa chắc là khoản đầu tư hiệu quả nếu chủ sở hữu không thể tìm được người mua khi cần chuyển nhượng.

Từ góc độ này, giá trị của một bất động sản cần được nhìn nhận trên nhiều phương diện, thay vì chỉ căn cứ vào giá bán tại thời điểm giao dịch.

Thứ nhất, pháp lý minh bạch là nền tảng bảo vệ giá trị tài sản.

Đây là yếu tố cần được kiểm tra trước khi xem xét bất kỳ kỳ vọng sinh lời nào. Nhà đầu tư cần tìm hiểu tình trạng giấy tờ sở hữu, thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Một sản phẩm có giá thấp nhưng hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, đang có tranh chấp hoặc vướng mắc về quyền sử dụng đất có thể khiến người mua phải đối mặt với những rủi ro vượt xa khoản chênh lệch giá ban đầu.

Ngược lại, tài sản có hồ sơ rõ ràng, quyền sở hữu được xác lập và đủ điều kiện giao dịch thường tạo được sự an tâm cho cả người mua lẫn người bán. Đây cũng là cơ sở quan trọng để duy trì thanh khoản trong dài hạn.

Thứ hai, vị trí cần được đánh giá cùng chất lượng hạ tầng và khả năng kết nối.

Vị trí không chỉ được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm, mà còn nằm ở khả năng tiếp cận các khu vực việc làm, hệ thống giao thông và tiện ích đô thị. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, kết nối thuận tiện, tập trung dân cư và hoạt động kinh tế thường có lợi thế trong việc hình thành nhu cầu bất động sản ổn định.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa hạ tầng đã hiện hữu với những công trình mới nằm trong quy hoạch hoặc kế hoạch đầu tư. Một thông tin quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ lập tức gia tăng. Tiến độ triển khai, khả năng kết nối thực tế và mức độ tác động đến khu vực mới là những yếu tố cần được xem xét.

Thứ ba, khả năng khai thác tạo nên sức bền cho khoản đầu tư.

Đối với bất động sản cho thuê hoặc kinh doanh, giá mua chỉ là một phần trong bài toán hiệu quả. Nhà đầu tư cần tính toán doanh thu thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, bảo trì, thuế và lãi vay để xác định dòng tiền ròng. Một căn nhà có giá mua hấp dẫn nhưng thường xuyên bỏ trống, khó tìm khách thuê hoặc phát sinh nhiều chi phí sửa chữa chưa chắc mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

Trong khi đó, những bất động sản có thể đưa vào sử dụng ngay, đáp ứng nhu cầu thuê ở hoặc kinh doanh tại khu vực có hoạt động kinh tế sôi động sẽ có thêm lợi thế. Nguồn thu định kỳ không chỉ hỗ trợ chi phí sở hữu mà còn giúp nhà đầu tư giảm sự phụ thuộc vào biến động giá bán.

Thứ tư, nhu cầu ở thực quyết định khả năng duy trì sức cầu.

Một bất động sản có giá trị bền vững cần gắn với cộng đồng cư dân và nhu cầu sử dụng cụ thể. Sự hiện diện của khu công nghiệp, trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích thiết yếu có thể tạo động lực thu hút dân cư.

Nhà đầu tư nên tìm hiểu khu vực đã hình thành cộng đồng sinh sống hay chưa, lực lượng lao động có xu hướng dịch chuyển đến hay không và hệ thống tiện ích có đáp ứng nhu cầu hằng ngày. Trên thực tế, những khu đất nằm xa trung tâm, thiếu tiện ích và chưa có nhu cầu sử dụng rõ ràng có thể mất nhiều thời gian để tìm người mua. Mức giá thấp hơn thị trường không đủ để bù đắp những hạn chế này nếu khu vực chưa hình thành động lực phát triển thực chất.

Thứ năm, giá mua phải tương xứng với giá trị và năng lực tài chính.

Ngay cả bất động sản có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và triển vọng khai thác tích cực cũng có thể trở thành khoản đầu tư kém hiệu quả nếu được mua ở mức giá quá cao.

Nhà đầu tư cần so sánh giá giao dịch của những tài sản tương đồng, tính toán tổng chi phí sở hữu và xây dựng các kịch bản dòng tiền khác nhau. Bên cạnh khoản vốn ban đầu, cần tính đến lãi vay, thuế, phí, chi phí quản lý và khoản dự phòng cho những tình huống phát sinh.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc đánh giá tài sản cần gắn với khả năng thanh khoản và nhu cầu của người mua trong tương lai, thay vì chạy theo mức giá được quảng cáo hoặc tâm lý đám đông. Những tiêu chí này không bảo đảm mọi khoản đầu tư đều sinh lời, nhưng giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro và đưa ra quyết định dựa trên nền tảng thực tế.

Giá rẻ chưa chắc là cơ hội, giá trị bền vững mới là lợi thế dài hạn

Ưu tiên giá trị thực không có nghĩa nhà đầu tư phải loại bỏ hoàn toàn những bất động sản có giá bán thấp. Điều quan trọng là phải xác định được nguyên nhân khiến tài sản có mức giá hấp dẫn và liệu những hạn chế đó có khả năng khắc phục hay không.

Nếu giá thấp xuất phát từ vị trí bất lợi, hạ tầng chưa hoàn thiện, pháp lý thiếu rõ ràng hoặc nhu cầu giao dịch yếu, nhà đầu tư cần tính toán đầy đủ chi phí, thời gian và rủi ro để xử lý những vấn đề này. Một tài sản có vẻ rẻ tại thời điểm mua đôi khi lại trở thành khoản đầu tư đắt đỏ khi cộng thêm chi phí cơ hội, chi phí duy trì và nguy cơ vốn bị mắc kẹt trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng cần được kiểm soát. Lãi suất giảm có thể giúp giảm áp lực trả nợ, nhưng không đồng nghĩa nhà đầu tư nên gia tăng khoản vay vượt quá khả năng chi trả. Đặc biệt với những bất động sản chưa tạo ra dòng tiền, chủ sở hữu vẫn phải duy trì nghĩa vụ trả lãi và các chi phí liên quan trong suốt thời gian chờ đợi thị trường.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, một chiến lược đầu tư hiệu quả cần đặt trọng tâm vào chất lượng tài sản, khả năng tạo thu nhập và tính thanh khoản. Thay vì chỉ hỏi bất động sản nào đang có giá thấp nhất, nhà đầu tư cần trả lời được ba câu hỏi: Tài sản có giá trị gì ở hiện tại? Có thể tạo ra nguồn thu như thế nào? Và ai sẽ là người sẵn sàng mua lại trong tương lai? Đó cũng là khác biệt giữa việc mua một bất động sản vì giá rẻ và sở hữu một tài sản thực sự có giá trị.