Cung - Cầu Bất Động Sản: Vẫn Lệch Pha Rất Lớn, Người Có Nhu Cầu Thực Khó Tiếp Cận Nhà Ở

1. Tình Trạng Lệch Pha Cung – Cầu Trên Thị Trường

Theo khảo sát của các tổ chức nghiên cứu bất động sản như Batdongsan.com.vn và CBRE, các dự án mới trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán từ 45 triệu đồng/m2 đến 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ bình dân gần như “vắng bóng”, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Chẳng hạn, trong quý III/2024, tại Hà Nội, 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Tình trạng này đã làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu ở thực, như trường hợp của chị Thuỳ Hương và anh Ngọc tại quận Cầu Giấy, Hà Nội, khi không thể tìm được căn hộ phù hợp với tài chính 2,5 tỷ đồng.

2. Nguyên Nhân Giá Nhà Đất Tăng Cao

Giá nhà đất tăng cao có nhiều nguyên nhân, trong đó bao gồm yếu tố đầu cơ và tâm lý thị trường. Nhiều nhà đầu tư mua nhà để “găm hàng”, chờ tăng giá rồi bán, tạo ra một vòng luẩn quẩn khiến giá bất động sản ngày càng xa rời thực tế. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng cho rằng, cùng với yếu tố đầu cơ, việc phát triển cơ sở hạ tầng và mở rộng đô thị cũng góp phần đẩy giá nhà tăng cao.

3. Sự Thiếu Hụt Căn Hộ Bình Dân Và Nhà Ở Xã Hội

Dòng sản phẩm nhà ở bình dân đang trở nên khan hiếm trên thị trường. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), từ đầu năm đến nay, 70% nguồn cung bất động sản là căn hộ chung cư, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm áp đảo với 70%. Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân đang sụt giảm mạnh, chỉ còn chiếm một tỷ lệ nhỏ trên thị trường.

Nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng là giải pháp cho người thu nhập thấp, cũng gặp khó khăn trong triển khai. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2024, mới chỉ có gần 36% chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2025 được thực hiện. Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ đạt chỉ gần 40%, trong khi nhu cầu thực tế rất lớn.

4. Hướng Giải Quyết: Tăng Cung Nhà Ở Giá Rẻ Và Ổn Định Tâm Lý Thị Trường

Việc giải quyết vấn đề cung – cầu lệch pha đòi hỏi các giải pháp đồng bộ từ cả khu vực công và tư nhân. Chính phủ cần có chính sách thúc đẩy các dự án nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành, nơi giá đất thấp hơn. Điều này sẽ giúp tạo ra nguồn cung mới với mức giá phù hợp với phần lớn người dân.

Ngoài ra, việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Nhà ở 2023 cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực. Các quy định mới này sẽ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

5. Phát Triển Hạ Tầng Và Mở Rộng Đô Thị Để Giảm Áp Lực Giá Nhà

Để giảm áp lực lên giá bất động sản tại các đô thị lớn, việc mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, và Đồng Nai là hướng đi hợp lý. Cơ sở hạ tầng giao thông như đường cao tốc, đường sắt đô thị được đầu tư mạnh mẽ, giúp kết nối nhanh chóng giữa trung tâm và các khu vực ngoại thành, từ đó thu hút người dân và nhà đầu tư.

6. Vai Trò Quan Trọng Của Khu Vực Tư Nhân

Khu vực tư nhân cũng cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Các dự án nhà ở cần đa dạng về phân khúc, không chỉ tập trung vào các sản phẩm cao cấp mà còn phải cung cấp đủ căn hộ trung cấp và bình dân.

7. Sự Hợp Tác Công – Tư Trong Giải Quyết Bài Toán Nhà Ở

Bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất tăng cao đặt ra thách thức lớn trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, cần có sự hợp tác giữa khu vực công và tư nhân để huy động nguồn lực tài chính, đồng thời giảm thiểu áp lực chi phí đầu vào cho các chủ đầu tư.