Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc đô thị mang tính chiến lược, với cách tiếp cận toàn diện thay vì chỉ cải tạo cục bộ như trước đây. Định hướng mới nhấn mạnh việc tái thiết đồng bộ từng khu vực, xây dựng lại hạ tầng hiện đại và tổ chức không gian theo chiều cao, song song với việc giảm mật độ cư trú tại khu vực lõi đô thị.
Sự thay đổi này không đơn thuần là câu chuyện quy hoạch, mà còn tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.
Lộ trình giãn dân nội đô đến năm 2045
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu giảm tải áp lực dân số tại khu vực nội đô lịch sử thông qua kế hoạch di dời quy mô lớn.
Giai đoạn 2026–2035, thành phố dự kiến:
Di dời khoảng 200.000 người khu vực sông Hồng
200.000 người khu vực hồ Tây và phụ cận
42.000 người tại một số tuyến phố trong Vành đai 3
Giai đoạn 2036–2045, quy mô tiếp tục mở rộng với:
26.730 người tại khu phố cổ
23.000 người tại khu phố cũ
Khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3
Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được bố trí lại nơi ở trong vòng hai thập kỷ tới. Đây được xem là bước đi quyết liệt nhằm giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng, thiếu không gian công cộng và áp lực môi trường kéo dài nhiều năm tại trung tâm Hà Nội.
Bài toán không chỉ là nhà ở, mà là sinh kế
Thực tế cho thấy, giãn dân chỉ thực sự hiệu quả khi người dân có thể chuyển dịch cả nơi ở lẫn cơ hội việc làm. Nếu chỉ thay đổi địa điểm cư trú mà không song hành với hệ thống việc làm, giáo dục, y tế và dịch vụ đô thị đầy đủ, quá trình di dời khó đạt được mục tiêu lâu dài.
Do đó, bên cạnh đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội được khuyến nghị đẩy mạnh dịch chuyển các cơ quan hành chính, văn phòng, trường đại học, bệnh viện và trung tâm nghiên cứu ra khu vực vùng ven. Khi các cực tăng trưởng mới hình thành, dòng dịch chuyển dân cư sẽ diễn ra tự nhiên hơn thay vì mang tính bắt buộc.
Bất động sản trung tâm: Phân hóa rõ nét
Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản khu vực lõi đô thị được dự báo tiếp tục phân tầng mạnh.
Phân khúc hạng sang và siêu sang tại trung tâm vẫn duy trì mức giá cao nhờ quỹ đất hạn chế và nhu cầu từ nhóm khách hàng có năng lực tài chính lớn, chuyên gia nước ngoài và tầng lớp tinh hoa. Sau tái thiết, quỹ đất trung tâm ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ giá trị cao như trung tâm tài chính và văn phòng hạng A. Điều này tạo nền tảng cho sự phát triển của dòng sản phẩm nhà ở cao cấp gắn với hệ sinh thái dịch vụ cao cấp.
Trong khi đó, các chung cư cũ có thể giữ giá trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và dân cư dần dịch chuyển.
Vùng ven trở thành tâm điểm nguồn cung mới
Khu vực vùng ven Hà Nội được dự báo là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ hạ tầng và tiện ích.
Dù nguồn cung gia tăng mạnh, khả năng giá căn hộ giảm sâu là không cao do chi phí đất, xây dựng và vốn đều có xu hướng tăng. Mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh mức 50 triệu đồng/m² (ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội). Đáng chú ý, nhu cầu ở thực từ nhóm dân cư di dời sẽ đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thanh khoản thị trường.
Giải pháp bồi thường bằng đất hoặc nhà tại các khu vực được quy hoạch thành cực phát triển mới được xem là phương án hợp lý, đặc biệt tại những nơi hình thành cụm đại học, bệnh viện, khu nghiên cứu và công nghệ cao.
Chiến lược đầu tư cần thay đổi
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng diện rộng và quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra mạnh mẽ, chiến lược đầu tư bất động sản cần hướng đến trung – dài hạn thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Tại vùng ven, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính ổn định có thể cân nhắc nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới. Ngược lại, nên thận trọng với những khu vực đã tăng giá nhanh trong thời gian ngắn.
Ở trung tâm, phân khúc cao cấp tiếp tục là kênh tích sản của nhóm nhà đầu tư dài hạn nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê cao. Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng công nghiệp, logistics và thu hút FDI tốt cũng là điểm đến đáng cân nhắc trong chu kỳ tới.
