Giá căn hộ tiếp tục leo thang dù thanh khoản giảm
Thị trường bất động sản trong quý I/2026 đang cho thấy một bức tranh nhiều chiều, khi giá bán căn hộ vẫn tăng nhưng sức mua lại có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo từ Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn đã thiết lập mức cao mới, phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc thị trường.
Nguyên nhân chính đến từ sự khan hiếm quỹ đất nội đô và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải định vị sản phẩm ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp nhằm đảm bảo lợi nhuận, từ đó kéo giá bán đi lên.
Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.900 USD/m², với hơn 15.000 sản phẩm mở bán trong quý đầu năm. Nguồn cầu tập trung nhiều ở các dự án mới, đặc biệt tại khu vực Bình Dương. Tuy nhiên, dù giá tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước, thị trường thứ cấp lại có dấu hiệu chững lại.
Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận mức giá sơ cấp khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh tới 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group, tập trung tại khu vực phía Tây và phía Nam thành phố.
Dù nguồn cung tương đối dồi dào, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận sự sụt giảm về thanh khoản. Điều này cho thấy thị trường đang bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng và tiến vào chu kỳ sàng lọc.
Tại Đà Nẵng, giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.574 USD/m², tăng nhẹ so với cuối năm trước, nhưng tốc độ hấp thụ đã chậm lại rõ rệt.
Theo Knight Frank Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt hơn 97 triệu đồng/m², trong đó khu trung tâm lên tới 107 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong nhiều năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 5.000 căn, giảm mạnh so với quý trước, cho thấy tâm lý thận trọng của người mua.
Nhà liền thổ: nguồn cung tăng nhưng giao dịch chưa bứt phá
Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận những diễn biến không đồng nhất giữa các khu vực.
Tại TP.HCM, nguồn cung mới tăng mạnh trong những tháng đầu năm, nâng tổng số sản phẩm lên gần 6.000 căn. Các dự án tập trung tại Cần Giờ, khu trung tâm và các khu vực vành đai. Mặc dù giá bán có điều chỉnh nhẹ theo từng khu vực, nhưng nhìn chung vẫn duy trì xu hướng tăng về cuối quý.
Tuy nhiên, thanh khoản chưa có sự bứt phá rõ rệt, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh.
Ngược lại, tại Hà Nội, nguồn cung mới gần như không xuất hiện. Giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao, dao động khoảng 9.600 USD/m² và có thể lên tới 13.000 USD/m² tại một số khu vực. Dự báo trong giai đoạn 2026–2027, thị trường này có thể đi ngang hoặc tăng trưởng chậm.
Ở Đà Nẵng, giá nhà liền thổ dao động mạnh tùy vị trí, từ 2.800 đến 8.500 USD/m². Dù giá trung bình tăng so với cùng kỳ năm trước, thanh khoản lại giảm sâu gần 40%. Tuy vậy, thị trường không ghi nhận tình trạng bán tháo, cho thấy nền tảng vẫn tương đối ổn định.
Thị trường bước vào giai đoạn “trưởng thành” với dòng vốn chiến lược
Nhận định từ David Jackson cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Thay vì chỉ mang tính thăm dò, dòng vốn quốc tế hiện đã chuyển sang triển khai thực chất với chiến lược rõ ràng hơn.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam không còn chỉ là thị trường tiềm năng mà đang dần trở thành một mắt xích quan trọng trong chiến lược đầu tư khu vực. Các nhà đầu tư hiện tập trung nhiều hơn vào chất lượng dự án, quy mô phát triển và định vị dài hạn.
Sự thay đổi này được xem là bước chuyển tất yếu, đánh dấu quá trình trưởng thành của thị trường bất động sản trong nước.
