Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Từ đầu năm 2023, nhiều dự án được tái khởi động, tạo tín hiệu phục hồi tích cực cho toàn ngành. Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường, tổng lượng sản phẩm mới liên tục gia tăng qua các năm và đạt đỉnh trong giai đoạn gần đây, cho thấy xu hướng mở rộng nguồn hàng ngày càng rõ rệt.
Sự cải thiện này diễn ra trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô thuận lợi như mặt bằng lãi suất thấp và dòng tiền lưu thông tốt hơn. Nhu cầu bị dồn nén trước đó được giải phóng, kích hoạt làn sóng giao dịch sôi động trên diện rộng. Giá bất động sản tại nhiều khu vực vì vậy cũng thiết lập mặt bằng mới, mang lại biên lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư. Có những trường hợp giá trị tài sản tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.
Đỉnh điểm của xu hướng tăng giá xuất hiện khi nhiều dự án mở bán ghi nhận tốc độ hấp thụ nhanh, thậm chí phát sinh giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm. Tuy nhiên, trạng thái “mua nhanh – kỳ vọng lãi ngắn hạn” không duy trì lâu khi thị trường bắt đầu bước sang chu kỳ điều chỉnh.
Từ cuối năm 2025, nguồn cung được cải thiện rõ rệt khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Hàng loạt dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, phần lớn tập trung tại khu vực vệ tinh gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Không chỉ gia tăng về số lượng, chất lượng sản phẩm cũng được nâng cấp với mô hình khu đô thị tích hợp tiện ích đồng bộ.
Bên cạnh nguồn cung mới, thị trường còn đón thêm lượng hàng tồn kho và sản phẩm chuyển nhượng từ nhà đầu tư cá nhân. Điều này khiến tổng lượng sản phẩm lưu thông gia tăng đáng kể, tạo nên thế cân bằng mới giữa cung và cầu.
Người mua có thêm lựa chọn nhưng dòng tiền không còn dàn trải
Khi nguồn hàng dồi dào hơn, người mua nhà được mở rộng phạm vi lựa chọn cả về phân khúc lẫn vị trí. Các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất vay giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, tạo điều kiện tiếp cận thị trường dễ dàng hơn.
Dù vậy, diễn biến lãi suất tăng trong thời gian ngắn khiến tâm lý chung trở nên thận trọng. Thanh khoản thị trường không còn phân bổ đồng đều mà tập trung vào nhóm sản phẩm có nền tảng tốt. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và mức giá hợp lý vẫn duy trì được sức hút.
Trong khi đó, các khu vực từng tăng trưởng nóng bắt đầu chững lại. Mặt bằng giá có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, tạo áp lực lớn hơn đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Theo ông Trần Quang Trung, đại diện OneHousing, khi thanh khoản suy giảm, nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí chấp nhận lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Ngược lại, nhóm có nguồn vốn tích lũy tốt vẫn giữ được thế chủ động trong việc tái cấu trúc dòng tiền và giảm áp lực vay nợ. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc tự nhiên.
Chiến lược đầu tư cần ưu tiên giá trị thực
Trước bối cảnh mới, các chuyên gia cho rằng cách tiếp cận thị trường cần thay đổi theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một dự án không chỉ dựa trên tiềm năng tăng giá mà cần xem xét tương quan khu vực, khả năng khai thác dòng tiền và thời gian hoàn vốn.
Bà Phạm Thị Miền, đại diện Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng”. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng tới tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với nhu cầu sử dụng thực tế và hiệu quả tài chính bền vững.
Các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm tại khu vực hạ tầng phát triển rõ ràng, pháp lý minh bạch và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín sẽ có lợi thế lớn. Đồng thời, việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xây dựng kế hoạch nắm giữ đủ dài trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
Đối với dự án hình thành trong tương lai, thời gian đầu tư nên được tính toán tối thiểu từ 3–5 năm, đến khi công trình hoàn thiện và vận hành ổn định. Những khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư hoặc có động lực phát triển từ khu công nghiệp, khu kinh tế cũng được đánh giá cao về tiềm năng khai thác.
Ngược lại, các khu vực dân cư thưa thớt dù có triển vọng dài hạn nhưng đối mặt rủi ro thanh khoản lớn hơn và đòi hỏi chu kỳ tích lũy dài.
Chia sẻ thêm về xu hướng thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng giai đoạn phục hồi hiện nay đi kèm yêu cầu khắt khe hơn từ phía khách hàng.
Người mua ngày càng chú trọng chất lượng sản phẩm và tính minh bạch pháp lý. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và lựa chọn đúng phân khúc phù hợp. Đồng thời, doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải cân đối mức giá theo mặt bằng chung và khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.
