Dòng vốn ngoại đổ bộ bất động sản Việt Nam: Nhà đầu tư nội có đang bỏ lỡ cơ hội?

Dòng vốn ngoại trở lại mạnh mẽ, M&A bất động sản sôi động

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến làn sóng trở lại đầy mạnh mẽ của dòng vốn quốc tế, đặc biệt thông qua các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A). Khi nhiều nhà đầu tư trong nước còn dè dặt trước áp lực lãi suất ngắn hạn, khối ngoại lại chủ động đẩy nhanh chiến lược mở rộng quỹ đất và hiện diện thị trường.

Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị M&A trong năm 2025, với tổng quy mô giao dịch ước đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Con số thực tế có thể cao hơn khi nhiều thương vụ vẫn chưa được công bố chính thức.

Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam – nhận định nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ lực trên thị trường. Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện nay thận trọng và dài hạn hơn, ưu tiên các dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược, gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp và trung tâm logistics.

Hàng loạt “ông lớn” ngoại gia tăng hiện diện

Thị trường phía Nam gần đây ghi nhận thêm thương vụ đáng chú ý từ SkyWorld Development Berhad. Thông qua công ty thành viên SkyWorld Việt Nam, doanh nghiệp này đã ký biên bản ghi nhớ với Công ty Vina An Thuận Phát để hướng tới việc thâu tóm khu đất gần 1 ha tại TP.HCM. Kế hoạch bao gồm việc mua lại toàn bộ vốn điều lệ và phát triển dự án tháp căn hộ cao tối đa 40 tầng với hơn 1.200 sản phẩm.

Tương tự, UOA Group cũng mở rộng danh mục đầu tư khi rót khoảng 68 triệu USD để sở hữu toàn bộ cổ phần Công ty CP VIAS Hồng Ngọc Bảo. Thương vụ giúp doanh nghiệp này nắm quyền phát triển khu đất hơn 2.000 m² trên đường Võ Thị Sáu – quỹ đất hiếm hoi còn lại tại lõi trung tâm TP.HCM.

Không đứng ngoài cuộc đua, Gamuda Land đã hoàn tất thương vụ mua lại quỹ đất hơn 1,1 ha tại Hải Phòng với tổng giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng, chuẩn bị triển khai dự án căn hộ cao cấp.

Việt Nam trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền quốc tế

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như một thị trường ổn định và giàu tiềm năng tăng trưởng. Từ tháng 9/2025, mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản và chứng khoán đều gia tăng rõ rệt, đặc biệt ở nhóm đầu tư trực tiếp.

Theo quan sát của JLL Việt Nam, dòng vốn M&A đang được thúc đẩy bởi ba động lực chính:

Nhu cầu hạ tầng kho vận tăng mạnh nhờ thương mại điện tử
Chi phí đất tại các khu công nghiệp lâu năm leo thang
Yêu cầu vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và tiêu chuẩn ESG

Ông Tạ Mỹ Bách – Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam – dự báo giai đoạn tháng 8–9/2026 có thể trở thành điểm rơi sôi động của hoạt động M&A. Đây là thời điểm doanh nghiệp tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được thúc đẩy mạnh. Bên cạnh đó, kỳ đánh giá nâng hạng thị trường của FTSE Russell dự kiến trong quý III cũng có thể tạo thêm lực đẩy tâm lý.

Giai đoạn 2026–2030, thị trường được kỳ vọng bước vào chu kỳ cạnh tranh mới, tập trung vào chất lượng sản phẩm và dịch vụ. M&A tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong tái cấu trúc danh mục đầu tư và nâng chuẩn nguồn cung.

Lợi nhuận lớn thuộc về nhà đầu tư đi ngược dòng

Lãi suất tăng cao đang tạo rào cản tâm lý khiến nhiều nhà đầu tư trong nước thận trọng, đẩy thị trường vào giai đoạn sàng lọc. Tuy nhiên, lịch sử cho thấy những thời điểm khó khăn lại mở ra cơ hội cho dòng tiền kiên nhẫn.

Giai đoạn 2011–2012, khi nhà đầu tư nội e ngại lãi suất leo thang, khối ngoại đã tích cực gom quỹ đất với chi phí thấp. Sau hơn một thập kỷ, nhiều khoản đầu tư đã ghi nhận mức sinh lời gấp nhiều lần.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong giai đoạn 2015–2025, giá bất động sản trung tâm TP.HCM tăng mạnh ở mọi phân khúc. Đất nền dẫn đầu về biên độ tăng, tiếp theo là căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thị trường phục hồi tích cực từ năm 2022 đến nay, với lượng giao dịch duy trì ở mức cao hàng năm. Giá nhà ở tiếp tục xu hướng đi lên, trung bình 10–15%/năm, thậm chí có giai đoạn tăng nóng hơn.

Riêng tại TP.HCM, giá căn hộ giai đoạn 2018–2024 đã tăng mạnh, nhiều dự án trung tâm chạm ngưỡng giá rất cao. Trong khi đó, các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay khu công nghiệp tăng chậm hơn, dao động 5–10% mỗi năm.

Thị trường vẫn rộng cửa tăng trưởng dài hạn

Các chuyên gia cho rằng khi mặt bằng lãi suất trong nước cao hơn quốc tế, nhà đầu tư ngoại càng có xu hướng gia tăng hiện diện để tìm kiếm lợi suất tốt hơn.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – nhận định thị trường vẫn đang trong giai đoạn tiềm năng khi thu nhập bình quân đầu người còn dưới ngưỡng 7.000 USD. Đây là nền tảng cho tốc độ tăng trưởng cao và khả năng sinh lời hấp dẫn trong trung hạn.

Tuy vậy, nhà đầu tư cần ưu tiên các dự án sở hữu lợi thế hạ tầng giao thông, kết nối thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, tích hợp tiện ích đồng bộ và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín.