Trong quý II/2025, giá bán chung cư Hà Nội đạt mốc 80 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp – một cột mốc chưa từng có trong lịch sử bất động sản Thủ đô. Sự tăng giá mạnh mẽ này đang khiến nhiều người đặt câu hỏi: Vì sao giá vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn?
Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam và One Mount Group, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng gần 6% so với quý trước và vọt 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá trung bình 80 triệu đồng/m² khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.
Sự mất cân đối cung – cầu là nguyên nhân hàng đầu
Các chuyên gia cho rằng tình trạng mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu chính là “gốc rễ” của đợt tăng giá hiện nay. Việc thị trường thiếu nguồn cung mới trong khi nhu cầu vẫn tăng đều đã khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.
Đáng chú ý, gần 90% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội hiện nay nằm trong tay một số ít chủ đầu tư lớn. Điều này dẫn đến khả năng điều tiết giá, khiến người mua khó tiếp cận được sản phẩm có mức giá hợp lý.
Chi phí đầu vào leo thang đẩy giá nhà tăng theo
Bên cạnh yếu tố cung – cầu, các loại chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, lãi suất vốn… đều tăng cao so với trước đây. Riêng chi phí sử dụng đất có thể chiếm 20–50% tổng giá trị sản phẩm, tùy theo loại hình dự án.
Thực tế cho thấy, việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường khiến tổng chi phí đầu tư dự án bị đội lên đáng kể. Chẳng hạn, một căn hộ 36 triệu/m² có thể phải gánh 22 triệu đồng/m² chỉ riêng tiền sử dụng đất, nếu áp dụng giá đất mới – tương đương 60% giá bán.
Định giá đất “thả nổi” gây biến động lớn
Một thực trạng đáng lo ngại khác là cơ chế định giá đất hiện nay đang thiếu sự kiểm soát. Chủ tịch GPInvest – ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ, trong một số trường hợp, giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng vài tháng, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa các lô đất cùng vị trí và quy hoạch.
Điều này không chỉ khiến giá nhà tăng, mà còn ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh chung của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế.
Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với
Một thống kê cho thấy: Một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam sẽ cần tới 25 năm 8 tháng làm việc không ngừng nghỉ để đủ tiền mua một căn hộ tiêu chuẩn tại Hà Nội. Đây là một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới, cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà.
Chính phủ vào cuộc, thị trường cần giải pháp dài hạn
Trước thực trạng giá nhà không ngừng tăng cao, Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành liên quan phân tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm ổn định giá, gia tăng nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng tiếp cận của người dân.
Các chuyên gia cho rằng, ngoài việc kiểm soát chi phí đầu vào và tái cơ cấu nguồn cung, cần sớm có chiến lược quản lý giá đất hợp lý, từ đó xây dựng mặt bằng giá nhà phù hợp với thu nhập người dân và tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Hà Nội.
