Giá Căn Hộ Thứ Cấp Tại Hà Nội Đang Giảm – Tín Hiệu Điều Chỉnh Cân Bằng Thị Trường

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa hai phân khúc căn hộ: sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ chào bán từ các chủ đầu tư tiếp tục leo thang, thì giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp lại đang ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm.

Chênh Lệch Giá Giữa Thị Trường Sơ Cấp Và Thứ Cấp Rộng Dần

Theo báo cáo quý 1/2025 từ Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22% mỗi năm. Riêng quý đầu năm nay, mức giá tiếp tục đi lên, đặc biệt là tại các khu vực như Đông Anh và Tây Hồ, với mức tăng lần lượt là 42% và 40% theo năm. Tây Hồ hiện là nơi có giá bán sơ cấp trung bình cao nhất Thủ đô, lên tới 185 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, trái ngược với phân khúc sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp lại giảm nhẹ. Mức giá trung bình trên thị trường chuyển nhượng chỉ đạt khoảng 60 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với con số 79 triệu đồng/m² của phân khúc sơ cấp. Điều này cho thấy khoảng cách giá giữa hai phân khúc đang được nới rộng, đặc biệt rõ nét tại phân khúc cao cấp.

Gần 50% Dự Án Ghi Nhận Giá Thứ Cấp Giảm

Khảo sát của Savills trên hơn 400 dự án chung cư cho thấy, có tới 47% dự án có giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm trung bình vào khoảng 1% theo quý, tuy không lớn nhưng mang tính lan rộng. Đặc biệt, sự chênh lệch giá ở phân khúc cao cấp (hạng A) lên tới 52%, trong khi phân khúc trung cấp (hạng B) là 21%.

Nguyên Nhân Khiến Giá Thứ Cấp Giảm

Một trong những lý do chính khiến giá căn hộ thứ cấp giảm là do tâm lý thay đổi từ phía nhà đầu tư. Trong bối cảnh giá sơ cấp tăng cao, người mua có xu hướng tìm kiếm cơ hội sở hữu bất động sản với chi phí hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp. Do đó, để tăng tính thanh khoản, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận và điều chỉnh giá bán xuống thấp hơn.

Ngoài ra, nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City… với số lượng chiếm tới 89% tổng nguồn cung mới trong quý 1/2025. Sự áp đảo về quy mô và tiện ích khiến các dự án này thiết lập mặt bằng giá cao, từ đó tạo áp lực lên thị trường thứ cấp.

Triển Vọng Giá Căn Hộ Trong Thời Gian Tới

Theo đánh giá từ Savills, trong quý 2/2025, giá căn hộ sơ cấp khó có khả năng tiếp tục tăng “nóng”. Dự kiến có khoảng 7.400 căn hộ được chào bán mới, với phân khúc hạng B chiếm ưu thế. Một số dự án có vị trí đẹp và chủ đầu tư uy tín có thể đưa ra mức giá tiệm cận 100 triệu đồng/m², trong khi mức trung bình hiện tại là 79 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, từ quý 3 đến quý 4/2025, khi các đại dự án hoàn tất mở bán, thị trường có thể sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm ở các vị trí kém hấp dẫn hơn. Điều này mở ra khả năng điều chỉnh nhẹ giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội.

Đến 2026: Hy Vọng Mặt Bằng Giá Phù Hợp Hơn Với Nhu Cầu Thực

Các chuyên gia kỳ vọng rằng đến năm 2026, khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển dòng sản phẩm hạng C – phân khúc hiện đang rất khan hiếm – thị trường sẽ được “làm mát” nhờ những dự án có giá dưới 2 tỷ đồng. Đây được xem là giải pháp giúp thị trường tiệm cận nhu cầu thực của người dân và thiết lập thế cân bằng bền vững giữa cung và cầu.