Lãi suất cho vay mua nhà đang bước vào xu hướng tăng trở lại, tuy nhiên diễn biến này vẫn chưa tạo ra áp lực đủ lớn để khiến giá bất động sản giảm sâu. Theo nhận định của Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, lãi suất cao chủ yếu khiến giao dịch chậm lại thay vì kéo mặt bằng giá đi xuống.
Lãi suất ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng
Khảo sát đầu tháng 3 cho thấy nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất cho vay mua nhà. Nhóm ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, BIDV và VietinBank đang triển khai các gói ưu đãi dao động 7–9%/năm trong 6–12 tháng đầu. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 10–12%/năm, tùy điều kiện khoản vay.
Tại một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ và nhà phố có pháp lý đầy đủ hiện từ 9,6%/năm. So với cùng kỳ năm trước – khi lãi suất cố định chỉ khoảng 6–7%/năm – mức này đã tăng gần 60%.
VietinBank cũng điều chỉnh lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên trên 12%/năm. BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên đến 13,5% nếu cố định 18 tháng. Trong khi đó, năm ngoái lãi suất chỉ phổ biến từ 6,5–8%/năm.
Ở khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi vay tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao. Techcombank cho vay 8,5–9,5%/năm; ACB ở mức 9,5–10,5%; MB Bank áp dụng 9–9,5% cho gói cố định 12–24 tháng; còn VIB dao động 9,9–12%.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng dư nợ bất động sản, đảm bảo không vượt mức tăng trưởng tín dụng chung và định hướng tỷ trọng cho vay lĩnh vực này quanh ngưỡng 25% tổng dư nợ.
Lãi suất tăng nhưng giá chung cư vẫn đi lên
Trước lo ngại lãi suất cao sẽ kéo giảm giá nhà, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thực tế thị trường đang diễn biến khác với kỳ vọng. Nhiều người tin rằng khi chi phí vốn tăng hoặc kinh tế toàn cầu bất ổn, dòng tiền sẽ rút khỏi bất động sản để chuyển sang kênh an toàn hơn như gửi tiết kiệm hoặc vàng.
Tuy nhiên, dữ liệu giai đoạn 2022–2025 cho thấy dù thị trường gặp nhiều khó khăn và lãi suất duy trì ở mức cao, giá căn hộ tại hai đô thị lớn vẫn leo thang. Tại Hà Nội, giá chung cư tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m². TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng từ 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m², dù tốc độ thấp hơn Hà Nội.
Ba lý do khiến giá nhà khó giảm
Theo ông Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá bất động sản khó đi xuống.
Thứ nhất, độ trễ của thị trường lớn. Khi điều kiện vĩ mô xấu đi, thanh khoản thường suy giảm trước, còn giá bán chỉ điều chỉnh cục bộ ở một số dự án thay vì giảm diện rộng.
Thứ hai, nguồn cung khan hiếm. Vướng mắc pháp lý kéo dài cùng số lượng dự án mới hạn chế khiến thị trường thiếu hàng. Khi cung thấp hơn cầu, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng.
Thứ ba, áp lực tài chính không quá lớn. Nhiều chủ sở hữu không sử dụng đòn bẩy ngân hàng nên không buộc phải bán tháo, từ đó góp phần duy trì mặt bằng giá.
Vì vậy, lãi suất cao chủ yếu làm thị trường chậm nhịp giao dịch. Một nghịch lý thường thấy là giá bất động sản ít khi giảm mạnh lúc thị trường trầm lắng, nhưng lại tăng rất nhanh khi chu kỳ phục hồi bắt đầu.
Dự báo phân khúc tiềm năng năm 2026
Theo chuyên gia, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và tạo được dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế trong năm 2026. Căn hộ tại đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục dẫn dắt thanh khoản.
Nhà thấp tầng trong các khu đô thị quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn thiện cũng thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn. Với phân khúc đầu tư, thị trường sẽ ưu tiên tài sản có khả năng khai thác thực tế thay vì đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn phục hồi rõ nét hơn của thị trường căn hộ khi nguồn cung mới dần cải thiện. Tuy nhiên, sự mở rộng nguồn cung có xu hướng dịch chuyển mạnh ra khu vực vệ tinh – nơi quỹ đất dồi dào và hạ tầng liên kết vùng được đẩy mạnh.
Song song đó, nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo tăng đáng kể nhờ chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền, góp phần cân bằng cung cầu.
Thị trường bước vào giai đoạn phát triển cân bằng
Cấu trúc thị trường căn hộ tiếp tục phân hóa. Các dự án tại khu vực trung tâm hoặc gắn với hạ tầng trọng điểm vẫn giữ lợi thế cạnh tranh lớn, trong khi khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực và giãn dân đô thị.
Tổng thể, thị trường căn hộ năm 2026 được kỳ vọng phát triển theo hướng cân bằng hơn, với nguồn cung mở rộng về không gian và đa dạng hóa phân khúc sản phẩm.
