Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “lọc” người mua
Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản tại TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi dòng tiền bị siết lại bởi mặt bằng lãi suất tăng cao. Điều này khiến tâm lý người mua thay đổi đáng kể, chuyển từ “xuống tiền nhanh” sang cân nhắc kỹ lưỡng trước mỗi quyết định đầu tư.
Theo báo cáo quý I/2026 từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 1.900 sản phẩm, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống mức 40%. Đây là dấu hiệu cho thấy thanh khoản đang suy yếu trong ngắn hạn.
Lãi suất tăng gây áp lực lớn lên người vay mua nhà
Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường chững lại là sự thay đổi trong chính sách tín dụng và lãi suất vay. Các gói hỗ trợ lãi suất 0% trước đây gần như không còn, thay vào đó là các chương trình cố định từ 9–10%.
Hiện tại, lãi suất ưu đãi dao động khoảng 8–9%/năm, còn lãi suất thả nổi có thể vượt mốc 12%. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, áp lực tài chính gia tăng đáng kể, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Phân khúc vừa túi tiền vẫn giữ được sức hút
Dù thị trường có dấu hiệu chững lại, nhưng không phải phân khúc nào cũng suy giảm. Các sản phẩm có mức giá hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực hơn.
Đáng chú ý, phân khúc này có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10%. Khu Đông TP.HCM tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 85% nguồn cung sơ cấp, nhờ lợi thế hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Nhà liền thổ giảm giao dịch nhưng giá vẫn neo cao
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, lượng giao dịch trong quý I/2026 giảm mạnh, với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 11%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc mở bán, do áp lực kiểm soát tín dụng.
Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, đạt khoảng 199 triệu đồng/m² đất. Điều này phản ánh giá trị bền vững của các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai tốt.
Thanh khoản giảm, thị trường phân hóa rõ nét
Báo cáo từ DKRA Consulting cũng cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và khu vực lân cận giảm khoảng 25% so với quý trước. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất, tập trung tại các khu vực vùng ven như Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.
Giá bán sơ cấp tăng nhẹ từ 3–5% so với cuối năm 2025, chủ yếu do chi phí đầu vào tăng. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tương đối ổn định nhưng thanh khoản vẫn thấp, một phần do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết và lãi suất cao.
Chủ đầu tư linh hoạt chính sách để kích cầu
Trước bối cảnh thanh khoản suy giảm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Các chương trình ưu đãi, chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán được triển khai nhằm thu hút người mua.
Đồng thời, giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
Dự báo thị trường bất động sản quý II/2026
Trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới được dự báo tiếp tục ở mức thấp, dao động từ 5.000 đến 7.000 sản phẩm. Các chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn khi đưa hàng ra thị trường trong bối cảnh tín dụng chưa thực sự nới lỏng.
Phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, trong khi căn hộ hạng B và C tiếp tục dẫn dắt nguồn cung tại vùng ven. Giá bán sơ cấp có thể duy trì xu hướng tăng nhẹ do áp lực chi phí phát triển dự án.
Với nhà phố và biệt thự, dự kiến sẽ có khoảng 2.000–2.500 sản phẩm mở bán mới, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Đức Hòa, Nhơn Trạch… Tuy nhiên, sức cầu chung vẫn chưa có nhiều cải thiện so với năm trước.
Triển vọng trung hạn vẫn tích cực
Dù thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn, nhưng triển vọng trung và dài hạn vẫn được đánh giá khả quan. Sự phát triển của hạ tầng, xu hướng giãn dân ra vùng ven và việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý sẽ là động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi.
Nguồn cung dịch chuyển về các khu vực có quỹ đất lớn sẽ tạo điều kiện hình thành các đại đô thị quy mô, góp phần giảm áp lực giá và mở ra thêm cơ hội cho người mua ở thực.
