Người trẻ mua nhà trước bài toán lãi suất tăng: Thận trọng hơn nhưng chưa chùn bước

Cuối năm, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng điều chỉnh tăng thêm khoảng 1–2% khi nhiều ngân hàng dần khép lại các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ – những người thường phải dựa nhiều vào đòn bẩy tín dụng – buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong quyết định an cư. Tuy nhiên, theo đánh giá của Savills Việt Nam, mức tăng hiện tại vẫn chưa đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.

Lãi suất tăng, người mua trẻ dè dặt hơn trong tính toán tài chính

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam, cho rằng việc lãi suất cho vay mua nhà nhích lên là yếu tố khiến người trẻ trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn. Dù vậy, ở mặt bằng hiện nay, Savills chưa ghi nhận sự sụt giảm đáng kể của nhu cầu ở thực – nhóm khách hàng đang giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Theo bà Thanh Thảo, so với giai đoạn 2022–2023, lãi suất hiện vẫn thấp hơn đáng kể. Điều này giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định, nhất là với những người mua có nhu cầu ở thực và đã chuẩn bị trước nguồn tài chính tương đối vững.

Thanh khoản căn hộ duy trì tích cực tại hai đô thị lớn

Số liệu từ báo cáo bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy bức tranh giao dịch tiếp tục khả quan tại Hà Nội và TP.HCM. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, phản ánh sức mua vẫn duy trì tốt bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Trong khi đó, Hà Nội còn cho thấy mức độ sôi động rõ nét hơn. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Riêng các dự án mới ra mắt đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 81%, cho thấy lực cầu ở thực vẫn đang đóng vai trò chủ đạo.

Phân khúc trung cấp chiếm ưu thế, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven rõ nét

Một điểm đáng chú ý của thị trường giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (hạng B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, căn hộ hạng B chiếm khoảng 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả đã thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven.

Xu hướng này không chỉ góp phần giảm áp lực nhà ở khu vực nội đô mà còn tạo ra mặt bằng giá mới dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước. Riêng các khu vực nằm dọc những tuyến phát triển theo mô hình TOD ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%.

Giá vùng ven tăng theo hạ tầng, vẫn trong ngưỡng hợp lý

Theo bà Mai Thanh Thảo, mức tăng giá tại các khu vực vùng ven hiện nay phản ánh khá rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với các tuyến giao thông đã và đang hình thành như metro, đường vành đai hay các trục kết nối liên vùng có lợi thế lớn về sức mua, khiến vùng ven dần trở thành lựa chọn thay thế cho khu vực nội đô.

Dù vậy, mức tăng giá được đánh giá là tương đối hợp lý trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng, nguồn cung nhà ở tầm trung còn hạn chế và giá trị hạ tầng đã hiện hữu. Nhìn chung, mặt bằng giá vẫn nằm trong khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai đảm bảo.

Lời khuyên cho người trẻ trước quyết định an cư

Từ góc độ chuyên gia, Savills cho rằng dù mặt bằng giá nhà ở vùng ven đang tiệm cận giá trị thực, người mua – đặc biệt là nhóm người trẻ – cần có sự chọn lọc kỹ lưỡng. Các tiêu chí quan trọng bao gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã hoặc sắp vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày và khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo “cơn sốt hạ tầng” mà thiếu tính toán đầy đủ về chi phí lãi vay, đi lại và sinh hoạt có thể tạo áp lực tài chính lớn trong tương lai. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ giải bài toán an cư hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế rủi ro trong các chu kỳ thị trường tiếp theo.