Nguồn cung bất động sản Hà Nội dự báo tăng mạnh năm 2026, thị trường bước vào chu kỳ phát triển đa cực

Thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo bước sang giai đoạn tăng tốc về nguồn cung mới trong năm 2026. Song song với đó, cấu trúc phát triển đô thị đang dần chuyển dịch sang mô hình đa cực, gắn chặt với hạ tầng giao thông và vai trò ngày càng rõ nét của các đô thị vệ tinh.

Theo nhận định từ đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong bức tranh nguồn cung mới. Dự kiến trong năm 2026, thị trường có thể đón khoảng 18.400 căn hộ mới, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B.

Trong ngắn hạn, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn duy trì xu hướng đi lên. Trong khi đó, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp hiện đã vượt giá sơ cấp ở hầu hết phân khúc. Diễn biến này phản ánh nhu cầu lớn đối với các sản phẩm có thể bàn giao ngay và đáp ứng tiêu chuẩn sống ngày càng cao của người mua.

Về dài hạn, nền tảng thị trường vẫn được đánh giá khả quan nhờ động lực từ đầu tư hạ tầng. Việc mở rộng mạng lưới giao thông giúp hình thành thêm nhiều khu dân cư mới, tạo dư địa phát triển quỹ nhà ở trong tương lai. Các dự án trọng điểm như Vành đai 4, hệ thống metro và các cây cầu mới qua sông Hồng sẽ đóng vai trò đòn bẩy cho quá trình giãn dân và mở rộng không gian đô thị.

Căn hộ phục hồi rõ nét, nhà thấp tầng và văn phòng dần khởi sắc

Tổng kết diễn biến năm 2025 cho thấy phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang trên đà phục hồi mạnh. Nguồn cung mới ghi nhận mức cao nhất trong vòng 5 năm, trong đó căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn.

Các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục là điểm đến của người mua nhờ hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch đồng bộ, mang lại môi trường sống tiện nghi và ổn định.

Ở phân khúc nhà thấp tầng, biệt thự và liền kề bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực từ cuối năm 2025 khi nhiều dự án mới được tung ra thị trường. Nguồn cung tương lai cũng được kỳ vọng dồi dào hơn trong những năm tiếp theo, góp phần thúc đẩy thanh khoản. Nhờ đó, tổng lượng giao dịch toàn phân khúc đã đạt mức cao nhất trong 5 năm.

Đáng chú ý, giá trị bất động sản thấp tầng liên tục gia tăng. Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá thứ cấp luôn có tốc độ tăng cao hơn giá sơ cấp trên toàn bộ phân khúc, cho thấy hiệu ứng tích lũy tài sản ngày càng rõ rệt.

Thời gian tới, thị trường được kỳ vọng đón thêm lực đẩy từ chính sách và dòng vốn đầu tư lớn. Xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực ven đô, các tỉnh lân cận và những địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng sẽ ngày càng rõ nét.

Với thị trường văn phòng, năm 2025 ghi nhận trạng thái ổn định và tương đối cân bằng giữa cung – cầu. Giá thuê tăng nhẹ, trong đó khu vực trung tâm tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá và hiệu suất khai thác. Các khu ngoài trung tâm cũng dần cải thiện sức hút.

Nhu cầu thuê văn phòng mang tính chọn lọc cao, ưu tiên tối ưu chi phí và hiệu quả vận hành. Nhóm ngành công nghệ thông tin và tài chính – bảo hiểm – bất động sản giữ vai trò dẫn dắt. Hoạt động thuê chủ yếu đến từ xu hướng di dời và nâng cấp không gian làm việc.

Giai đoạn 2026–2028, nguồn cung mới phần lớn thuộc hạng A, tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các không gian làm việc chất lượng cao ngoài khu lõi trung tâm.

Bất động sản thương mại hưởng lợi từ sức mua và đà phục hồi du lịch

Ở mảng bán lẻ, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 300.000 m² sàn thương mại từ 11 dự án mới trong năm 2026. Tuy nhiên, tổng thể nguồn cung vẫn ở trạng thái hạn chế, giúp duy trì sức hấp dẫn của thị trường.

Trung tâm thương mại tiếp tục là loại hình chủ lực. Khu vực nội thành giữ vai trò hạt nhân bán lẻ với mật độ cao nhất, trong khi khu trung tâm lịch sử bị giới hạn về quỹ đất nên chỉ đóng góp tỷ trọng nhỏ.

Các thương hiệu cao cấp vẫn ưu tiên vị trí mặt phố tại khu vực trung tâm Hoàn Kiếm nhằm gia tăng nhận diện thương hiệu. Song song, xu hướng mở rộng hiện diện tại các trung tâm thương mại cao cấp được vận hành chuyên nghiệp cũng ngày càng rõ ràng.

Triển vọng thị trường bán lẻ còn được củng cố nhờ sự gia nhập của nhiều nhà bán lẻ lớn. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Hà Nội trong năm 2025 tăng mạnh, cho thấy sức mua nội địa duy trì tích cực, tạo nền tảng cho nhu cầu mặt bằng thương mại.

Trong lĩnh vực lưu trú, sự phục hồi của du lịch cùng dòng vốn đầu tư nước ngoài đang củng cố nhu cầu dài hạn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ chất lượng cao.

Nguồn cung mới tương lai chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành. Tỷ lệ dự án do đơn vị vận hành trong nước quản lý cũng có xu hướng gia tăng.

Từ nay đến năm 2028, sự xuất hiện của nhiều khách sạn cao cấp được kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng du lịch và phân khúc MICE. Đồng thời, nhu cầu thuê dài hạn từ chuyên gia và quản lý nước ngoài làm việc trong các doanh nghiệp FDI và khu công nghiệp mở rộng sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường. Trong bối cảnh các tỉnh lân cận còn hạn chế nguồn cung chỗ ở chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển về Hà Nội được dự báo sẽ rõ rệt hơn.