Rủi ro chờ đáy lãi suất: Có thể lỡ cơ hội mua bất động sản giá tốt

Góc nhìn chuyên gia về mối quan hệ giữa lãi suất và thị trường bất động sản

Theo TS. Trần Xuân Lượng, khi lãi suất hạ nhiệt, người mua nhà có thể giảm áp lực chi phí vốn vay. Tuy nhiên, mặt trái là giá bất động sản thường tăng lên theo chu kỳ phục hồi của thị trường. Điều này khiến chiến lược “chờ lãi suất chạm đáy rồi mới mua” tiềm ẩn nguy cơ đánh mất cơ hội sở hữu tài sản ở mức giá tốt.

Chia sẻ tại hội thảo chuyên đề về lãi suất và cơ hội đầu tư trong chu kỳ tăng trưởng mới, vị chuyên gia – hiện là Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam – đã đưa ra đánh giá toàn diện về diễn biến thị trường trong bối cảnh chính sách tiền tệ liên tục điều chỉnh.

Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ rõ rệt

Quan sát lịch sử khoảng ba thập kỷ qua cho thấy bất động sản Việt Nam luôn đi theo các chu kỳ lên – xuống khá rõ. Những giai đoạn như 2007–2008, 2011–2013 hay thời điểm sau đại dịch đều phản ánh quy luật quen thuộc:

Lãi suất tăng cao → thị trường chững lại
Chính sách tiền tệ nới lỏng → thị trường dần phục hồi

Diễn biến này cho thấy bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với dòng vốn và chi phí tài chính trong nền kinh tế.

Yếu tố tâm lý chi phối mạnh hành vi nhà đầu tư

Bất động sản không chỉ chịu tác động từ chính sách mà còn bị ảnh hưởng đáng kể bởi tâm lý thị trường. Nhà đầu tư trong nước thường phản ứng rất nhanh với biến động lãi suất và tín dụng.

Để nhìn nhận chính xác hơn, có thể chia người mua thành ba nhóm chính:

Người mua để ở – phục vụ nhu cầu thực
Nhà đầu tư dài hạn – tích lũy tài sản bền vững
Nhà đầu tư ngắn hạn – lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn

Mỗi nhóm sẽ chịu mức độ tác động khác nhau khi mặt bằng lãi suất thay đổi.

Ai chịu ảnh hưởng nặng nhất khi lãi suất tăng?

Trong môi trường lãi suất duy trì ở mức cao, nhóm bị tác động rõ rệt nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn vay vốn lớn. Khi chi phí tài chính leo thang, đây cũng là nhóm có xu hướng rút lui sớm khỏi thị trường.

Ngược lại:

Nhà đầu tư dài hạn
Người có dòng tiền ổn định
Người ít phụ thuộc vốn ngân hàng

sẽ chịu áp lực thấp hơn và có khả năng trụ vững tốt hơn.

“Chờ lãi suất giảm mới mua” – chiến lược tiềm ẩn rủi ro

Thực tế từ các chu kỳ trước cho thấy khi lãi suất giảm mạnh, giá bất động sản hiếm khi đi xuống tương ứng. Nguyên nhân là chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu, nhân công vẫn neo cao.

Hệ quả là:

Người mua tiết kiệm được chi phí vay vốn
Nhưng phải chấp nhận giá tài sản cao hơn

Vì vậy, việc chờ đợi lãi suất xuống thấp nhất có thể khiến nhà đầu tư bỏ lỡ “điểm mua” thuận lợi về giá.

Thị trường ngắn hạn: Thanh khoản điều chỉnh, giá không giảm đồng loạt

Trong ngắn hạn, thị trường có thể chịu tác động về giao dịch và dòng tiền. Tuy nhiên, không phải mọi phân khúc đều giảm giá mạnh. Sự phân hóa sẽ diễn ra rõ ràng giữa các nhóm sản phẩm.

Cần nhìn bất động sản như một ngành sản xuất

Theo chuyên gia, bất động sản không đơn thuần là tài sản để đầu cơ. Đây thực chất là lĩnh vực tạo ra sản phẩm nhà ở và hạ tầng – những yếu tố nền tảng cho tăng trưởng kinh tế.

Nếu áp dụng chính sách siết chặt trên diện rộng với góc nhìn thuần đầu cơ, tác động tiêu cực có thể lan sang nhiều ngành liên quan.

Trên thực tế, bất động sản:

Đóng góp trực tiếp vào GDP
Tạo hiệu ứng lan tỏa tới xây dựng, vật liệu
Liên kết chặt với tài chính và dịch vụ

Cần chính sách phân tầng theo từng phân khúc

Để thị trường phát triển bền vững, chính sách nên được thiết kế theo hướng phân loại rõ ràng:

Nhà ở xã hội – mang tính an sinh
Nhà ở phục vụ nhu cầu trung lưu
Bất động sản cao cấp và thương mại

Cách tiếp cận phân tầng sẽ hiệu quả hơn so với việc áp dụng biện pháp đồng loạt.

Triển vọng trung và dài hạn vẫn tích cực

Dù chịu áp lực ngắn hạn từ lãi suất và tín dụng, nền tảng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá khả quan nhờ:

Môi trường chính trị ổn định
Tốc độ đô thị hóa cao
Dân số trẻ
Khả năng thu hút vốn đầu tư quốc tế

Trong dài hạn, đây vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng.

Nhà đầu tư cần xác định rõ chiến lược

Với tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn phù hợp cho mục tiêu bảo toàn và gia tăng tài sản. Ngược lại, chiến lược ngắn hạn phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt rủi ro lớn hơn khi chính sách tiền tệ thắt chặt.

Chính sách hiện tại chủ yếu mang tính điều tiết ngắn hạn. Việc điều hành giống như “đạp phanh” để kiểm soát tốc độ tăng trưởng, sau đó sẽ nới lỏng trở lại khi điều kiện ổn định.

Do đó, trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ: