Nguồn cung tăng mạnh, sức hấp thụ ổn định dù lãi suất cao
Bước sang quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nguồn cung mới gia tăng đáng kể, đi kèm với khả năng hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao. Điều này cho thấy thị trường chưa hề “đóng băng” như một số quan điểm trước đó.
Theo dữ liệu từ One Mount Group, thanh khoản ổn định phản ánh sự kết hợp giữa nhu cầu ở thực bền vững và dòng tiền đầu tư có chọn lọc, ngay cả khi mặt bằng lãi suất vẫn đang neo cao.
Cụ thể, tại Hà Nội, khoảng 8.800 căn hộ mới được tung ra thị trường, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng hơn 120%, cho thấy tỷ lệ hấp thụ rất tích cực.
Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận gần 3.700 căn mở bán mới, tăng 86% so với quý I/2025. Tổng lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng gần 70%, tiếp tục củng cố niềm tin về sức cầu của thị trường.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét
Một điểm đáng chú ý trong bức tranh thị trường là xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm tiếp tục gia tăng.
Tại Hà Nội, Văn Giang nổi lên là khu vực dẫn dắt khi cung cấp khoảng 5.500 căn hộ, chiếm hơn 60% tổng nguồn cung. Lợi thế về quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ đã giúp khu vực này thu hút mạnh mẽ người mua.
Ngược lại, khu vực nội đô dù có thêm một số dự án cao cấp nhưng vẫn bị hạn chế về nguồn cung do áp lực chi phí phát triển và quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Ở phía Nam, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò động lực chính khi đóng góp gần 60% nguồn cung mới cho TP.HCM, tương đương khoảng 2.200 căn. Trong khi đó, nguồn cung tại khu vực trung tâm vẫn mang tính nhỏ giọt và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.
Xu hướng này cho thấy các đô thị vệ tinh đang dần trở thành “trụ đỡ” của thị trường, vừa giúp cân bằng nguồn cung, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý hơn.
Mặt bằng giá ổn định nhưng phân hóa rõ rệt
Trong quý đầu năm, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM nhìn chung không biến động mạnh so với cuối năm 2025, tuy nhiên sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ nét.
Tại TP.HCM, giá căn hộ trung tâm đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m². Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình khoảng 86 triệu đồng/m².
Riêng khu vực nội đô Hà Nội, giá bán tiếp tục neo cao ở mức khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp với mức giá vượt 150 triệu đồng/m².
Trong khi đó, các khu vực vệ tinh như Văn Giang duy trì mức giá phổ biến từ 60–70 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nội đô. Mức chênh lệch này giúp khu vực ngoại thành trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.
Tại TP.HCM, Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới thậm chí đã vượt mốc 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai.
Nguồn cung năm 2026 có thể điều chỉnh, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Dù quý I ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, dự báo cho cả năm 2026 cho thấy nguồn cung có thể điều chỉnh giảm so với kế hoạch ban đầu.
Nguyên nhân chính đến từ áp lực lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng, buộc các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.
Tại TP.HCM, tổng nguồn cung dự kiến đạt khoảng 28.000 – 29.000 căn, thấp hơn khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó.
Ngược lại, Hà Nội tiếp tục là điểm sáng với nguồn cung ước đạt 35.000 – 40.000 căn. Trong đó, Văn Giang vẫn giữ vai trò chủ lực khi chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, nhờ sự phát triển mạnh của các đại đô thị quy mô lớn.
Khuyến nghị cho người mua và nhà đầu tư
Theo các chuyên gia, thị trường hiện vẫn chịu ảnh hưởng từ yếu tố vĩ mô, đặc biệt là lãi suất. Tuy nhiên, việc duy trì được thanh khoản và nguồn cung ổn định là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện nay.
Người mua nhà và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án đến từ chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển dài hạn. Đồng thời, việc cân đối tài chính và kiểm soát đòn bẩy là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro khi thị trường còn nhiều biến động.
