Thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang pha điều chỉnh khi nguồn cung dần được cải thiện trong lúc dòng vốn tín dụng và mặt bằng lãi suất liên tục biến động. Những thay đổi này không chỉ tác động đến nhịp giao dịch mà còn tạo ra cơ chế sàng lọc tự nhiên, buộc các chủ thể tham gia phải tái cấu trúc chiến lược hoạt động.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong cơ cấu tín dụng, hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận dư nợ 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng tín dụng toàn ngành. Đáng chú ý, mức tăng trưởng đạt 49,55% so với cuối năm trước, nhanh gấp gần 1,85 lần so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản.

Tín dụng siết chặt trở thành phép thử của thị trường

Trước đà tăng mạnh của dòng vốn vào bất động sản, cơ quan quản lý đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ trong quý I không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm (định hướng ở mức 15%).

Đồng thời, tăng trưởng cho vay bất động sản tại từng ngân hàng cũng không được cao hơn tốc độ tăng tín dụng bình quân. Động thái này nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau thời gian trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là nhóm ngân hàng có vốn nhà nước, đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên cao hơn đáng kể so với vay tiêu dùng và sản xuất kinh doanh.

Theo đánh giá từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, mặt bằng lãi suất tăng đang trở thành “bài kiểm tra sức bền” của bất động sản, đồng thời đóng vai trò như cơ chế sàng lọc đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.

Khi thời kỳ tiền rẻ dần khép lại, toàn bộ hệ sinh thái thị trường buộc phải thay đổi cách vận hành. Người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển dự án không còn chạy theo tốc độ mở rộng nhanh hay lợi nhuận ngắn hạn, mà chuyển trọng tâm sang quản trị rủi ro, kiểm soát dòng tiền và chiến lược dài hạn.

Thanh khoản thị trường vì thế có xu hướng chững lại, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh đang ưu tiên yếu tố an toàn, ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Áp lực lãi suất đè nặng người vay mua nhà

Từ cuối tháng 10/2025, lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực rõ rệt lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi dao động 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trước đó, không ít khách hàng tham gia các gói vay ưu đãi với lãi suất ban đầu chỉ khoảng 5–6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn, phổ biến 3–6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng vọt khiến kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay để lướt sóng ngắn hạn.

Rủi ro còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023–2024 vẫn còn vùng đệm an toàn nhất định. Tuy nhiên, áp lực có thể bộc lộ rõ trong giai đoạn 2027–2028 khi người mua năm 2025 — thời điểm giá neo cao và đòn bẩy lớn — đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường thiếu dư địa tăng giá, gánh nặng tài chính sẽ trở nên rõ nét.

Dòng tiền dịch chuyển, lợi thế thuộc về người có thực lực

Chi phí tài chính leo thang đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Người mua nhà lần đầu và các gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm — nơi mặt bằng giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở chiều ngược lại, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính trung bình và phụ thuộc nhiều vào vốn vay chuyển sang trạng thái quan sát, phòng thủ. Điều này khiến thanh khoản suy giảm và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, thị trường không hoàn toàn thiếu vắng dòng vốn. Nhóm nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt và tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục giải ngân, nhưng đặt ra tiêu chí chặt chẽ hơn: sản phẩm phải phù hợp khả năng tài chính, pháp lý minh bạch và có tiềm năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm sâu

Thời gian tới, nguồn cung được dự báo cải thiện mạnh khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hàng loạt khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt, triển khai mới. Dự kiến hơn 100.000 sản phẩm sẽ ra thị trường trong năm tới, góp phần giảm áp lực khan hiếm và từng bước cân bằng cung – cầu.

Dù vậy, mặt bằng giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng. Thay vì điều chỉnh đồng loạt, thị trường sẽ phân hóa mạnh.

Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực tế vẫn duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá vượt xa giá trị khai thác sẽ đối mặt nhiều thách thức.

Minh bạch thông tin – yếu tố then chốt tái cấu trúc thị trường

Một rủi ro mang tính cấu trúc vẫn tồn tại là tình trạng thông tin bất đối xứng, khi người mua và nhà đầu tư thường ở thế bất lợi so với bên bán, môi giới và chủ đầu tư.

Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch, giá cả được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch, giúp thị trường vận hành hiệu quả và bền vững hơn.

Cơ hội vẫn rộng mở cho chiến lược dài hạn

Trong bối cảnh mới, lợi thế nghiêng về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực cùng tư duy đầu tư dài hạn.

Cơ hội vẫn hiện hữu với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có mức giá tương xứng giá trị khai thác, đặc biệt tại khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Với người mua ở thực đã có tích lũy tài chính, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư sẽ giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.