Giá nhà đất neo cao: 6 nguyên nhân cốt lõi theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực

Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản trong giai đoạn phát triển mới, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đồng thời là thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng – đã đưa ra nhiều nhận định đáng chú ý về thực trạng và triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông, một trong những vấn đề nổi bật nhất hiện nay chính là mặt bằng giá nhà đất đang duy trì ở mức cao, tạo áp lực lớn lên cả nền kinh tế và an sinh xã hội.

Đóng góp của bất động sản còn khiêm tốn so với tiềm năng

Theo các số liệu được công bố, trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP. Sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ trọng này giảm nhẹ xuống còn 9,11%. Khi đặt trong tương quan quốc tế, quy mô đóng góp của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc (khoảng 21% GDP), Mỹ (trên 14%) hay Liên minh châu Âu (hơn 12%). Điều này cho thấy dư địa phát triển còn lớn, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc nâng cao chất lượng tăng trưởng thay vì mở rộng theo chiều rộng.

Sáu nhóm yếu tố chi phối thị trường bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản hiện chịu tác động đồng thời từ sáu nhóm yếu tố chính. Bao gồm: bối cảnh kinh tế vĩ mô; khung pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và phát triển hạ tầng; yếu tố tài chính – nguồn vốn; mối quan hệ cung – cầu cùng niềm tin thị trường; và cuối cùng là mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ, dữ liệu. Trong đó, vấn đề tài chính và giá bất động sản được xem là hai điểm nóng có sức lan tỏa mạnh, ảnh hưởng trực tiếp tới ổn định kinh tế vĩ mô.

Giai đoạn 2025–2026: Thời điểm tái cấu trúc thị trường

Chuyên gia này đánh giá giai đoạn 2025–2026 mang tính bản lề đối với thị trường bất động sản. Các điều kiện vĩ mô đang tương đối thuận lợi khi kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng tích cực, lạm phát và tỷ giá được kiểm soát, nợ xấu không gia tăng đột biến. Dù lãi suất có xu hướng nhích lên, mặt bằng chung vẫn thấp hơn nhiều so với các chu kỳ trước. Bên cạnh đó, những cải cách về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy mạnh đầu tư công, hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường.

Song song với đó, nhiều văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài, đặc biệt liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cách tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia cùng lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng và đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Dòng vốn phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro

Trong 9 tháng đầu năm 2025, lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng trưởng trên 9%, cao hơn mức tăng GDP chung. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đóng góp thực chất của xây dựng và bất động sản vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, trong khi biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào và rủi ro tài chính.

Dòng vốn vào bất động sản có dấu hiệu phục hồi rõ rệt khi tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng chung, cùng với sự gia tăng của vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động cũng tăng lên, phản ánh niềm tin thị trường dần được cải thiện. Tuy vậy, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm nghẽn cần sớm được xử lý thông qua đa dạng hóa kênh huy động vốn.

Giá nhà đất tăng cao và 6 nguyên nhân cốt lõi

Một trong những vấn đề được TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh là mặt bằng giá nhà đất đã vượt ngưỡng “tăng nóng” theo các chỉ số quốc tế. Tại Việt Nam, thời gian tích lũy thu nhập trung bình của một hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân trên 20%.

Theo phân tích của ông, có sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất duy trì ở mức cao. Thứ nhất là các vướng mắc pháp lý kéo dài, khiến nguồn cung bị hạn chế. Thứ hai, chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu xây dựng và tài chính gia tăng mạnh. Thứ ba, cơ cấu cung – cầu mất cân đối khi nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Thứ tư là tình trạng “thổi giá” và đầu cơ diễn ra phổ biến. Cuối cùng, chính sách thuế bất động sản hiện nay chưa đủ mạnh để điều tiết hiệu quả thị trường.

Cần giải pháp đồng bộ để hướng tới phát triển bền vững

Từ thực tiễn trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng việc triển khai các giải pháp đồng bộ là yêu cầu cấp thiết. Đối với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả thực thi chính sách, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản, đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai – bất động sản. Với doanh nghiệp, cần đẩy mạnh tái cấu trúc, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm và đưa giá bán về mức hợp lý hơn, phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nếu để thị trường bất động sản phát sinh bất ổn, quá trình khắc phục sẽ kéo dài và tốn kém. Vì vậy, giai đoạn hiện nay chính là cơ hội quan trọng để xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và phát triển bền vững, nơi cơ hội có thể lớn hơn thách thức nếu các chủ thể hành động đúng hướng.