Chung cư cao cấp “leo thang” giá, tiệm cận nhà đất
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là các dự án cao cấp. Nhiều khu vực hiện ghi nhận mức giá lên tới 150 – 200 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn, ngang bằng hoặc vượt giá nhà liền kề, biệt thự.
Tại quận Nam Từ Liêm, một dự án mới mở bán với gần 1.000 căn hộ đang được chào giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. So với thời điểm mở bán cách đây 4 năm, mức giá này đã tăng gấp đôi. Các căn hộ có diện tích đa dạng, từ 34 đến 150 m², đáp ứng nhiều nhu cầu sử dụng.
Không chỉ khu vực phía Tây, tại Đông Anh – nơi được xem là vùng ven, các dự án cao cấp cũng được chào bán với mức giá 90 – 100 triệu đồng/m². Một căn hộ 3 phòng ngủ tại đây có giá từ 7,5 tỷ đồng, không hề thua kém khu vực trung tâm.
Đáng chú ý, tại tuyến Võ Chí Công (Tây Hồ), một dự án gồm 5 tòa tháp từng đưa ra mức giá thăm dò thị trường lên tới khoảng 170 triệu đồng/m². Một số căn sky villa tại đây được rao bán từ 25 tỷ đồng/căn, khiến nhiều người bất ngờ.
Giá chung cư “đuổi kịp” phân khúc nhà liền kề
Với mức giá từ 15 – 22 tỷ đồng/căn, nhiều dự án chung cư cao cấp hiện đang cạnh tranh trực tiếp với phân khúc nhà liền thổ. Tại khu vực Lê Quang Đạo kéo dài, các căn liền kề diện tích 90 – 100 m² đang được chào bán khoảng 21 – 23 tỷ đồng, tương đương giá căn hộ 4 phòng ngủ ở các dự án lân cận.
Tại Xuân Phương, Vân Canh hay Hoài Đức, nhiều căn nhà liền kề có giá dao động từ 15 – 17 tỷ đồng, trong khi chung cư cao cấp tại trung tâm cũ như Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm lại đạt mức 150 – 500 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn.
Điều này cho thấy, ranh giới giá giữa căn hộ và nhà đất đang ngày càng bị thu hẹp.
Báo cáo chính thức: Chung cư không còn “giá mềm”
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội đã đạt mức giá ngang với biệt thự, liền kề. Một số dự án nổi bật hiện dao động từ 120 – 270 triệu đồng/m².
Trong khi đó, giá nhà liền thổ tại các khu đô thị lớn cũng phổ biến từ 170 – 350 triệu đồng/m². Mặt bằng giá của hai phân khúc đang tiến gần nhau, khiến người mua ngày càng khó lựa chọn.
Dòng tiền tập trung vào chung cư
Theo ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc, trong vài năm trở lại đây, dòng tiền đầu tư chủ yếu đổ vào chung cư, trong khi phân khúc đất nền bị “lép vế”.
Tại nhiều địa phương, giá đất nền chỉ dao động từ 20 – 60 triệu đồng/m², thấp hơn cả giá căn hộ. Điều này được đánh giá là khá bất hợp lý, bởi đất nền có lợi thế sở hữu lâu dài, ít phát sinh chi phí bảo trì.
Tuy nhiên, do tâm lý ưu tiên thanh khoản, pháp lý rõ ràng và tiện ích đồng bộ, nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn chung cư thay vì đất nền ở tỉnh lẻ.
Vì sao giá chung cư ngày càng cao?
1. Chi phí đầu vào tăng mạnh
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí pháp lý đều tăng cao. Điều này khiến giá thành sản phẩm bị đội lên đáng kể.
Trong bối cảnh đó, việc giảm giá bán gần như không xảy ra, nhất là với các dự án mới.
2. Khan hiếm quỹ đất trung tâm
Quỹ đất nội đô Hà Nội ngày càng hạn hẹp, buộc các chủ đầu tư phải phát triển dự án ở khu vực ven đô. Tuy nhiên, thay vì xây dựng phân khúc trung cấp, nhiều doanh nghiệp lại tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.
Giá bán vì thế không chỉ phụ thuộc vào vị trí, mà còn gắn với thương hiệu, tiện ích, dịch vụ quản lý và trải nghiệm sống.
3. Nguồn cung hạn chế, thiếu cạnh tranh
Theo ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property, số lượng dự án mới được phê duyệt tại Hà Nội hiện rất ít. Phần lớn nguồn cung đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ.
Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến chủ đầu tư có nhiều quyền quyết định giá bán, khiến mặt bằng giá khó giảm.
4. Xu hướng phát triển dự án “hàng hiệu”
Nhiều dự án hiện nay được định vị là căn hộ hạng sang, căn hộ thương hiệu quốc tế với mức giá trên 150 triệu đồng/m². Nhóm sản phẩm này hướng tới khách hàng giàu có, đề cao trải nghiệm sống.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dòng sản phẩm này có tính thanh khoản không cao, do kén người mua.
Triển vọng giá chung cư trong thời gian tới
Theo đánh giá của ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes, trong ngắn hạn, nguồn cung chung cư tại Hà Nội khó có sự đột biến. Trong khi đó, chi phí đầu tư vẫn neo ở mức cao, khiến giá bán khó giảm sâu.
Phần lớn dự án hiện nay được định giá cao ngay từ giai đoạn đầu. Vì vậy, để tiếp tục tăng giá, thị trường cần thêm thời gian và yếu tố hỗ trợ từ hạ tầng, kinh tế vĩ mô.
Về dài hạn, giá chung cư có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, song nhà đầu tư cần thận trọng với những sản phẩm có giá quá cao so với giá trị thực.
