Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển dịch đáng chú ý khi nguồn cung dần phục hồi nhưng thanh khoản không còn duy trì tốc độ tăng trưởng như trước. Khi dòng tiền đầu cơ thu hẹp, những tài sản có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác dòng tiền dài hạn đang trở thành lựa chọn được ưu tiên.
Bất động sản phía Nam tăng nguồn cung nhưng thanh khoản phân hóa
Từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận lượng sản phẩm mới gia tăng đáng kể nhờ nhiều dự án từng gặp vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức mua cũng tăng tương ứng.
Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam – Mở dư địa tăng trưởng mới” diễn ra ngày 18/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường đang có xu hướng giảm.
Nếu trước đây nhiều dự án có thể đạt tỷ lệ hấp thụ 80-90%, thậm chí bán hết lượng hàng đưa ra ngay trong ngày mở bán, thì trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã xuống dưới 50%.
Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh nguồn cung toàn thị trường tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Riêng khu vực phía Nam hiện chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung, tăng 6% so với cùng kỳ.
Điều đó cho thấy thị trường đang bước sang một trạng thái khác: sản phẩm không còn dễ bán chỉ nhờ tâm lý kỳ vọng tăng giá, trong khi người mua ngày càng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng tài sản trước khi xuống tiền.
Khi nhà đầu tư không còn ưu tiên cuộc chơi lướt sóng
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở hành vi của dòng tiền. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, khả năng tăng giá trong ngắn hạn từng là yếu tố có sức hút lớn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện tại đã lên cao, khiến khoảng cách giữa giá bất động sản và khả năng chi trả thực tế ngày càng lớn.
Theo thông tin được chia sẻ tại diễn đàn, giá căn hộ bình quân tại phía Nam hiện khoảng 108 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại khu vực phía Đông và Đông Bắc TP.HCM, nơi nguồn cung mới tương đối dồi dào, mặt bằng giá phổ biến khoảng 55-60 triệu đồng/m². Sự khác biệt này đang thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm ra ngoài khu vực lõi trung tâm, đặc biệt là những nơi có hạ tầng phát triển, mức giá dễ tiếp cận hơn và có dư địa hình thành cộng đồng cư dân thực.
Ở phân khúc trung tâm, giá bất động sản tiếp tục ở mức rất cao. Theo số liệu được công bố tại diễn đàn, giá tại khu vực lõi TP.HCM phổ biến khoảng 200-500 triệu đồng/m², một số vị trí đặc biệt có thể lên tới khoảng 1 tỷ đồng/m². Khi chi phí sở hữu tăng cao, bài toán đầu tư cũng thay đổi. Nhà đầu tư không thể chỉ tính toán mức tăng giá kỳ vọng mà phải xem xét đồng thời khả năng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vốn, chi phí vận hành và nhu cầu thực tế của thị trường.
Giá trị sử dụng trở thành tiêu chí quan trọng
Sự dịch chuyển của dòng tiền đang tạo ra một bộ lọc mới cho thị trường. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, chất lượng xây dựng tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực có xu hướng được quan tâm nhiều hơn.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhận định thị trường đang chuyển từ tư duy đầu cơ, lướt sóng sang đầu tư dựa trên giá trị. Đây cũng là thay đổi có ý nghĩa đối với cách doanh nghiệp phát triển sản phẩm.Thay vì chỉ tập trung vào tốc độ bán hàng, chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành một cộng đồng cư dân thực, hệ thống tiện ích, chất lượng dịch vụ và hiệu quả khai thác tài sản sau khi bàn giao.
Với nhà đầu tư, một bất động sản có thể tạo ra dòng tiền ổn định sẽ có lợi thế rõ rệt trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn vẫn là những biến số cần được tính toán cẩn trọng. Đây cũng là lý do các yếu tố như vị trí, kết nối giao thông, pháp lý, tiến độ bàn giao, tiện ích, chất lượng vận hành và khả năng khai thác thương mại ngày càng được đặt ngang hàng với câu chuyện tăng giá.
Sự chậm lại mở ra quá trình sàng lọc mới
Thanh khoản giảm không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực cho toàn bộ thị trường. Ở một góc nhìn khác, đây có thể là giai đoạn cần thiết để bất động sản trở lại với những giá trị nền tảng. Khi dòng tiền đầu cơ không còn chiếm tỷ trọng lớn, những sản phẩm có giá quá cao so với giá trị sử dụng hoặc thiếu khả năng khai thác sẽ chịu áp lực rõ rệt hơn. Ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm phù hợp nhu cầu và khả năng tạo dòng tiền dài hạn sẽ có cơ hội duy trì sức hấp thụ.
Đối với doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa chiến lược phát triển cũng cần được điều chỉnh. Khả năng cân đối nguồn vốn, lựa chọn quỹ đất, xác định đúng phân khúc khách hàng và bảo đảm tiến độ dự án sẽ trở thành những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh.
Trong trung và dài hạn, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn còn dư địa nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số và sự hình thành của các cực tăng trưởng mới. Vì vậy, câu chuyện của bất động sản phía Nam có thể không còn nằm ở những đợt tăng giá hay thanh khoản đột biến, mà chuyển dần sang cuộc cạnh tranh về chất lượng tài sản, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác thực tế.
Một thị trường chậm hơn nhưng minh bạch hơn cũng đồng nghĩa người mua có thêm cơ sở để lựa chọn, còn doanh nghiệp buộc phải chứng minh giá trị thực của sản phẩm thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng của thị trường. Đây có thể chính là nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của bất động sản phía Nam.
