Người mua nhà thay đổi tiêu chí lựa chọn

Trước đây, giá bán, diện tích và khoảng cách đến trung tâm thường là những yếu tố được người mua đặt lên hàng đầu khi tìm kiếm bất động sản. Tuy nhiên, khi nhu cầu sống ngày càng đa dạng, quyết định xuống tiền không còn chỉ xoay quanh căn nhà mà mở rộng sang toàn bộ môi trường sống xung quanh.

Với gia đình anh Nguyễn Minh Hoàng tại TP.HCM, hành trình tìm nhà kéo dài hơn ba tháng đã khiến những tiêu chí ban đầu liên tục thay đổi. Từ mong muốn sở hữu căn hộ trên 70 m² trong khả năng tài chính, vợ chồng anh bắt đầu chú trọng hơn đến trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên và chất lượng quản lý sau bàn giao. Khi con chuẩn bị vào lớp 1, khoảng cách từ nhà đến trường trở thành một yếu tố quan trọng. Trong khi đó, nhu cầu mua sắm, vui chơi và rèn luyện thể thao cũng khiến gia đình cân nhắc kỹ hơn về hệ thống tiện ích xung quanh dự án.

Không chỉ xem nhà vào ban ngày, vợ chồng anh còn quay lại các khu đô thị đã có cư dân sinh sống để quan sát hoạt động thương mại, mật độ người ở và mức độ vận hành của các tiện ích. Trải nghiệm thực tế khiến họ nhận ra rằng một căn hộ có thiết kế đẹp chưa chắc đáp ứng tốt nhu cầu sống lâu dài nếu phần lớn dịch vụ thiết yếu vẫn nằm ngoài khu vực. Sự thay đổi này cũng xuất hiện ở nhóm khách hàng trẻ. Sau nhiều năm thuê nhà, chị Trần Ngọc Mai, nhân viên một công ty công nghệ tại TP.HCM, không còn đặt vị trí gần trung tâm làm tiêu chí ưu tiên tuyệt đối. Thay vào đó, chị sẵn sàng cân nhắc những khu vực xa hơn nếu đổi lại là không gian sống rộng rãi, nhiều cây xanh và các dịch vụ thiết yếu trong tầm tiếp cận thuận tiện.

Ở góc độ đầu tư, anh Lê Quốc Nam, người đã sở hữu hai căn hộ cho thuê, cũng thay đổi cách đánh giá bất động sản. Bên cạnh khả năng tăng giá, anh quan tâm đến nhu cầu thuê thực tế, nhóm khách hàng tiềm năng, hoạt động thương mại và tiến độ hoàn thiện tiện ích. Những câu chuyện này cho thấy người mua đang chuyển từ việc đánh giá một sản phẩm nhà ở riêng lẻ sang xem xét khả năng đáp ứng nhu cầu sống và khai thác tài sản trong dài hạn.

Nguồn cung tăng, dòng tiền có xu hướng chọn lọc

Sự thay đổi trong hành vi khách hàng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản có thêm nguồn cung mới nhưng mức độ hấp thụ giữa các dự án không đồng đều. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và sáu tháng đầu năm 2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán trong nửa đầu năm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mở bán mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung đáng kể tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, thị trường không vì thế mà ghi nhận sức hấp thụ đồng đều ở mọi phân khúc và mọi chủ đầu tư. VARS cho biết căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trong sáu tháng đầu năm. Các sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, khả năng khai thác và triển vọng tạo lập giá trị dài hạn tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua.

Theo cùng báo cáo, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại đạt khoảng 38%. Chênh lệch này phản ánh sự phân hóa về sức cạnh tranh trên thị trường, dù kết quả của từng dự án còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, giá bán, chính sách tài chính và nguồn cầu tại địa phương.

Tại TP.HCM, báo cáo quý II/2026 của CBRE cũng ghi nhận sự thận trọng hơn trong nhu cầu mua nhà giữa bối cảnh lãi suất tăng. Nguồn cung căn hộ mới trong quý đạt khoảng 850 căn, giảm 48% so với quý trước. Khi quyết định mua nhà cần được tính toán kỹ lưỡng hơn, những yếu tố có thể kiểm chứng sau bàn giao trở nên quan trọng. Người mua không chỉ muốn biết dự án có những tiện ích nào trên bản vẽ, mà còn cần đánh giá khả năng hoàn thiện, vận hành và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Có nhiều tiện ích chưa đồng nghĩa sở hữu hệ sinh thái hoàn chỉnh

Hệ sinh thái đô thị tích hợp đang trở thành một hướng phát triển đáng chú ý của thị trường bất động sản. Thay vì chỉ tập trung xây dựng nhà ở, các dự án theo mô hình này hướng đến việc kết hợp nhiều chức năng như giáo dục, thương mại, y tế, thể thao, giải trí và không gian công cộng. Nếu được quy hoạch và vận hành đồng bộ, mô hình có thể giúp cư dân tiết kiệm thời gian di chuyển, tiếp cận các dịch vụ thiết yếu thuận tiện hơn và hình thành cộng đồng sinh hoạt ổn định.

Đối với bất động sản đầu tư, một khu đô thị có cư dân thường xuyên, hoạt động thương mại và kết nối giao thông thuận tiện có thể tạo thêm điều kiện thu hút khách thuê. Các tiện ích thiết yếu cũng góp phần nâng cao sức hấp dẫn của môi trường sống, từ đó hỗ trợ khả năng khai thác tài sản. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa hệ thống tiện ích được giới thiệu trong quy hoạch và hệ sinh thái đã hình thành trong thực tế. Một dự án có danh mục tiện ích phong phú vẫn cần thời gian triển khai, hoàn thiện và thu hút người sử dụng để tạo ra giá trị thực chất.

Ông Trần Văn Hoàng, chuyên gia Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, nhận định rằng năng lực triển khai và sức hút thị trường là những yếu tố đáng chú ý khi đánh giá dự án, trong khi giá trị bền vững sau bàn giao tiếp tục tạo nên sự khác biệt.

Theo góc nhìn này, giá trị của trường học, trung tâm thương mại, công viên hay các công trình dịch vụ không chỉ nằm ở sự hiện diện trong hồ sơ quy hoạch. Khả năng hoàn thành đúng kế hoạch, đưa vào hoạt động và đáp ứng nhu cầu cư dân mới là yếu tố quyết định mức độ đóng góp của các tiện ích vào chất lượng sống.

Vì vậy, khi tìm hiểu một khu đô thị, người mua cần xem xét cả tiến độ phát triển, đơn vị vận hành, tình hình cư dân, khả năng tiếp cận dịch vụ và kết nối với khu vực xung quanh. Đây là những căn cứ giúp đánh giá liệu hệ sinh thái có thể phát huy hiệu quả trong dài hạn hay không.

Từ giá trị sử dụng đến khả năng khai thác tài sản

Với người mua để ở, hệ sinh thái đô thị gắn trực tiếp với chất lượng sống hằng ngày. Trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe, siêu thị, không gian xanh và các điểm sinh hoạt cộng đồng có thể giúp giảm bớt áp lực di chuyển, đồng thời tạo môi trường sống phù hợp cho từng giai đoạn của gia đình.

Với nhà đầu tư, những yếu tố này còn liên quan đến khả năng cho thuê và duy trì sức hấp dẫn của bất động sản trong thời gian nắm giữ. Một căn hộ có thể được hưởng lợi từ mức tăng giá của thị trường, nhưng nếu nhu cầu thuê tại khu vực còn hạn chế hoặc thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống, chủ sở hữu vẫn có thể gặp khó khăn trong việc khai thác. Ngược lại, môi trường sống thuận tiện và cộng đồng cư dân ổn định có thể mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng, tùy thuộc vào mức giá thuê và đặc điểm của từng thị trường.

Dù vậy, hệ sinh thái không phải yếu tố bảo đảm bất động sản tăng giá hay tạo ra lợi nhuận cho thuê. Hiệu quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào giá mua, chi phí sở hữu, nguồn cầu, khả năng cạnh tranh, pháp lý và chất lượng quản lý vận hành.

Bởi vậy, thay vì chỉ đặt câu hỏi một dự án có thể tăng giá bao nhiêu, nhà đầu tư cần đánh giá thêm tài sản có thể tạo ra giá trị gì trong thời gian chờ đợi thị trường. Đây là cách tiếp cận giúp quyết định đầu tư dựa trên nhiều căn cứ hơn, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Cuộc cạnh tranh mới giữa các khu đô thị

Sự quan tâm ngày càng lớn đến hệ sinh thái cũng tạo ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư. Năng lực phát triển dự án không chỉ được nhìn nhận qua quy mô xây dựng hay số lượng sản phẩm đưa ra thị trường, mà còn qua khả năng tổ chức không gian sống và duy trì hoạt động của toàn khu đô thị.

Trường hợp Vinhomes cho thấy quy mô bán hàng đáng chú ý của một doanh nghiệp phát triển nhiều dự án lớn. Theo công bố của doanh nghiệp, doanh số bán hàng trong sáu tháng đầu năm 2026 đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ năm trước. Giá trị doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%.

Vinhomes cho biết kết quả này chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay, được giới thiệu trong nửa đầu năm 2026. Những số liệu trên không thể được xem là bằng chứng cho thấy hệ sinh thái là nguyên nhân duy nhất thúc đẩy doanh số. Sức hấp thụ còn chịu tác động từ vị trí, giá bán, pháp lý, chính sách tài chính, hạ tầng và điều kiện cung cầu. Tuy nhiên, trong bối cảnh khách hàng ngày càng chú trọng chất lượng sống và khả năng sử dụng tài sản, việc phát triển dự án đồng bộ nhiều chức năng có thể trở thành một lợi thế cạnh tranh đáng kể.

Về dài hạn, một khu đô thị có giá trị không chỉ là nơi tập trung nhiều căn nhà, mà còn là nơi các hoạt động sinh hoạt, học tập, mua sắm, giải trí và kinh doanh có điều kiện hình thành, duy trì và phát triển. Với người mua nhà, hệ sinh thái vì thế không đơn thuần là danh sách tiện ích đi kèm. Đó là một trong những cơ sở để đánh giá chất lượng sống, khả năng khai thác và sức hấp dẫn lâu dài của bất động sản. Khi thị trường ngày càng chọn lọc, khoảng cách giữa một dự án có nhiều tiện ích trên giấy và một khu đô thị vận hành hiệu quả có thể trở thành yếu tố tạo nên khác biệt.