Giá nhà TP.HCM giảm sâu: Chưa có dấu hiệu điều chỉnh trên diện rộng

Những thông tin về việc giá căn hộ và nhà ở tại TP.HCM giảm 20–30% đang thu hút sự chú ý trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức giảm được ghi nhận tại một số giao dịch riêng lẻ không đồng nghĩa với việc toàn thị trường đang bước vào chu kỳ giảm giá sâu.

Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý III/2026 do Savills Việt Nam công bố ngày 15/10, thị trường đang đối mặt với áp lực thanh khoản khi lãi suất vay mua nhà tăng và khả năng chi trả của người mua suy giảm. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn được các chủ đầu tư duy trì ở mức cao, chưa ghi nhận sự điều chỉnh đồng loạt.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang tồn tại hai xu hướng song song: sức mua suy yếu, trong khi mặt bằng giá chào bán chưa giảm tương ứng. Để đánh giá chính xác thông tin giá nhà giảm sâu, cần phân biệt giữa thị trường sơ cấp – nơi chủ đầu tư bán sản phẩm mới – và thị trường thứ cấp, nơi các chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản đã mua trước đó.

Nguồn cung căn hộ tăng, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp

Theo số liệu Savills được công bố trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ thương mại mới tại TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn, tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 5.800 căn, trong đó phân khúc hạng A và hạng B chiếm khoảng 80% lượng sản phẩm mới. Phần lớn các đợt mở bán tập trung tại khu Đông TP.HCM. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về các sản phẩm trung và cao cấp, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có ngân sách hạn chế vẫn gặp nhiều khó khăn.

Ở chiều giao dịch, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 25%, tương đương 1.400 giao dịch. Riêng nguồn cung mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 45%, nhờ một số dự án có sức hút tốt từ các chủ đầu tư nước ngoài. Những con số này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn tăng. Người có nhu cầu ở thực phải cân đối kỹ hơn giữa giá căn hộ, khoản thanh toán ban đầu và nghĩa vụ trả nợ dài hạn. Nhà đầu tư cũng có xu hướng xem xét chặt chẽ hơn khả năng khai thác cho thuê, thanh khoản chuyển nhượng và chi phí nắm giữ tài sản.

Theo dự báo được Savills đề cập, khoảng 6.000 căn hộ thương mại có thể được mở bán trong quý IV/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch ra hàng. Việc nguồn cung thực tế phụ thuộc vào tiến độ triển khai khiến thị trường chưa dễ dàng cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn.

Thị trường thứ cấp xuất hiện giao dịch giảm giá, nhưng chưa đồng nghĩa với làn sóng cắt lỗ

Trước thông tin giá nhà giảm 20–30%, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, cho biết thị trường sơ cấp chưa ghi nhận tình trạng giảm giá sâu trên diện rộng. Các chủ đầu tư vẫn duy trì mức giá niêm yết, đồng thời sử dụng chính sách bán hàng để hỗ trợ khách mua.

Trên thị trường thứ cấp, một số trường hợp chào bán thấp hơn kỳ vọng ban đầu có thể xuất phát từ nhu cầu thu hồi vốn, cơ cấu lại danh mục đầu tư hoặc áp lực tài chính của chủ sở hữu. Tuy nhiên, mức giảm của từng sản phẩm cần được đối chiếu với giá mua ban đầu, giá giao dịch thực tế và điều kiện chuyển nhượng.

Theo chuyên gia Savills, những trường hợp được nhắc đến trên thị trường có thể là nhà đầu tư chấp nhận giảm phần lợi nhuận kỳ vọng, thay vì thực sự bán dưới giá vốn. Vì vậy, không nên mặc định mọi thông tin rao bán giảm giá đều là dấu hiệu của tình trạng cắt lỗ hàng loạt.

Để xác định một bất động sản có giảm giá thực sự hay không, cần phân biệt ba yếu tố: giá chào bán, giá giao dịch thành công và tổng chi phí mà chủ sở hữu đã bỏ ra. Một mức giá rao thấp hơn các tin đăng khác chưa đủ để chứng minh mặt bằng giá của cả khu vực đã giảm tương ứng.

Vì sao chủ đầu tư vẫn giữ giá khi thanh khoản suy yếu?

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà TP.HCM chưa điều chỉnh mạnh nằm ở cấu trúc chi phí phát triển dự án. Chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và đầu tư tiện ích tạo thành mức giá vốn đáng kể. Khi các khoản chi này vẫn ở mức cao, chủ đầu tư khó giảm trực tiếp giá bán trên diện rộng mà không ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án.

Thay vì điều chỉnh giá niêm yết, doanh nghiệp có thể áp dụng các phương án như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm. Những chính sách này giúp giảm áp lực dòng tiền trước mắt và tạo thêm động lực giao dịch.

Tuy nhiên, giá niêm yết ổn định không có nghĩa tổng chi phí mua nhà không thay đổi. Một căn hộ có thể được chào bán ở mức giá cũ nhưng đi kèm chiết khấu, hỗ trợ tài chính hoặc tiến độ thanh toán khác nhau. Vì vậy, người mua cần đánh giá giá trị thực phải thanh toán thay vì chỉ dựa vào mức giá công bố ban đầu.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong nhiều năm qua chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Theo nhận định của bà Cao Thị Thanh Hương được dẫn trong bài viết nguồn, thành phố cần bổ sung khoảng 50.000 đơn vị nhà ở mỗi năm, trong khi nguồn cung căn hộ mới trong 5 năm gần nhất chỉ dao động khoảng 5.000–10.000 căn mỗi năm, có năm xuống khoảng 3.000 căn.

Sự chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung là một yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá, dù không bảo đảm rằng mọi dự án hoặc mọi loại hình bất động sản đều giữ giá tốt như nhau.

Nguồn cung mới dịch chuyển, cơ hội tiếp cận nhà ở vẫn phân hóa

Quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tại TP.HCM đang tạo điều kiện để một phần nguồn cung có cơ hội quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nguồn hàng mới không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Theo số liệu được bài viết nguồn dẫn từ danh sách dự án do Sở Xây dựng TP.HCM công bố, khu vực Bình Dương trước sắp xếp địa giới chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán. Tỷ trọng này cao hơn đáng kể so với khu vực nội thành TP.HCM trước đây.

Điều đó cho thấy nguồn cung đang được bổ sung tại những khu vực còn dư địa phát triển, thay vì tập trung chủ yếu vào khu vực lõi đô thị. Sự dịch chuyển này có thể mở rộng lựa chọn về mức giá và loại hình sản phẩm, nhưng khả năng đáp ứng nhu cầu thực còn phụ thuộc vào kết nối giao thông, tiện ích hiện hữu và khoảng cách đến nơi làm việc.

Đối với người mua nhà, việc so sánh dự án vì thế cần vượt ra ngoài yếu tố giá bán trên mỗi mét vuông. Tổng chi phí sở hữu, thời gian di chuyển, chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài đều có ảnh hưởng đến giá trị thực tế của bất động sản.

Giá nhà TP.HCM trong 6–12 tháng tới: Khó giảm đồng loạt?

Trong bối cảnh hiện tại, chưa có đủ cơ sở để kết luận thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ giảm giá sâu trên diện rộng. Giá sơ cấp vẫn được duy trì ở mức cao, trong khi một số giao dịch thứ cấp có thể điều chỉnh theo nhu cầu tài chính và kỳ vọng riêng của người bán.

Trong 6–12 tháng tới, diễn biến giá sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất vay mua nhà, tiến độ đưa dự án mới ra thị trường, sức mua thực tế và khả năng tiếp cận vốn của cả người mua lẫn chủ đầu tư. Nếu thanh khoản tiếp tục yếu, áp lực thương lượng có thể gia tăng tại những sản phẩm khó bán hoặc được định giá chưa phù hợp với nhu cầu thị trường.

Ngược lại, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện, chất lượng sản phẩm phù hợp và mức giá tương xứng với khả năng chi trả có thể duy trì sức hút tốt hơn. Tuy nhiên, lợi thế của từng dự án cần được đánh giá bằng dữ liệu giao dịch và hiệu quả sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Với người mua ở thực, thị trường chững lại là thời điểm phù hợp để khảo sát kỹ hơn, so sánh chính sách bán hàng và thương lượng các điều kiện thanh toán. Với nhà đầu tư, việc đánh giá giá vốn, dòng tiền, khả năng nắm giữ và phương án thoát hàng cần được đặt lên hàng đầu.

Thay vì nhìn nhận mọi tin rao giảm giá 20–30% như tín hiệu đảo chiều của toàn thị trường, điều quan trọng hơn là xác định mức giảm đó diễn ra ở đâu, thuộc loại sản phẩm nào và có được xác nhận bằng giao dịch thành công hay không. Đây mới là cơ sở để nhận diện đúng cơ hội và rủi ro trên thị trường bất động sản TP.HCM.