Thị trường bất động sản cuối năm 2026 được dự báo tiếp tục vận động trong bối cảnh đan xen giữa cơ hội phục hồi và những thách thức về dòng vốn, lãi suất và khả năng chi trả của người mua. Theo các kịch bản do Dat Xanh Services – FERI xây dựng, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào điều kiện kinh tế vĩ mô, tốc độ cải thiện pháp lý và mức độ phục hồi của niềm tin.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục gia tăng, nhưng khả năng hấp thụ sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc. Căn hộ và nhà ở đáp ứng nhu cầu thực được đánh giá có nhiều dư địa hơn, trong khi những sản phẩm phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá có thể tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2026

Lãi suất tiếp tục là một trong những biến số quan trọng đối với thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026. Chi phí vốn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp và quyết định phân bổ tài sản của nhà đầu tư.

Trên cơ sở những yếu tố này, Dat Xanh Services – FERI đưa ra ba kịch bản gồm thách thức, kỳ vọng và lý tưởng, tương ứng với những mức độ khác nhau của điều kiện kinh tế và sức cầu thị trường.

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung và thanh khoản cùng cải thiện

Trong kịch bản thuận lợi nhất, kinh tế vĩ mô diễn biến tích cực hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh và dòng vốn đầu tư quay trở lại. Lãi suất thả nổi được giả định giảm về khoảng 9–11%, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động vay mua nhà và triển khai dự án.

Theo dự báo của DXS – FERI, nguồn cung bất động sản trong kịch bản này có thể tăng 30–40%, giá bán tăng khoảng 5–10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40–50%. Nếu xảy ra, đây sẽ là kịch bản tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư lẫn người mua có thêm dư địa giao dịch. Tuy nhiên, mức tăng của nguồn cung và giá bán không đồng nghĩa tất cả dự án đều ghi nhận kết quả tương đương. Khả năng hấp thụ vẫn phụ thuộc vào vị trí, mặt bằng giá, chất lượng sản phẩm và nhu cầu thực tại từng khu vực.

Kịch bản kỳ vọng: Thị trường phục hồi nhưng chưa đồng đều

Kịch bản kỳ vọng được DXS – FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Theo đó, kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng.Trong điều kiện này, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 20–30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11–13%. Giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ được dự báo đạt 25–40%.

Kịch bản này phản ánh khả năng thị trường tiếp tục cải thiện nhưng chưa bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng đều. Những dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp với khả năng chi trả và lợi thế kết nối hạ tầng có thể duy trì sức cạnh tranh tốt hơn. Ngược lại, các sản phẩm có giá bán vượt xa giá trị sử dụng hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn vẫn có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.

Kịch bản thách thức: Lãi suất cao gây sức ép lên thanh khoản

Ở chiều ngược lại, thị trường có thể đối mặt với nhiều trở ngại nếu kinh tế thế giới diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và các yếu tố hỗ trợ phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Theo kịch bản thách thức của DXS – FERI, lãi suất thả nổi có thể duy trì ở mức 13–15%. Nguồn cung dự kiến chỉ tăng khoảng 15–20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20%.

Trong trường hợp này, chi phí vay cao có thể khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với áp lực về chi phí vốn, tiến độ bán hàng và dòng tiền triển khai dự án.

Thanh khoản thấp không nhất thiết dẫn đến sự sụt giảm giá trên diện rộng. Thay vào đó, thị trường có thể xuất hiện sự phân hóa rõ hơn giữa những sản phẩm có nhu cầu thực và những tài sản khó khai thác hoặc được định giá cao so với sức mua.

Lãi suất, pháp lý và đầu tư hạ tầng sẽ quyết định nhịp phục hồi

Bên cạnh các kịch bản định lượng, triển vọng thị trường còn chịu ảnh hưởng từ những thay đổi về quản lý đất đai, chính sách thuế và định hướng phát triển kinh tế. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai và các đề xuất liên quan đến thuế bất động sản, chẳng hạn thuế đối với nhà bỏ hoang hoặc thuế lũy tiến với bất động sản thứ hai, có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn. Về dài hạn, những thay đổi này được kỳ vọng góp phần tăng tính minh bạch và hạn chế hoạt động đầu cơ.

Ở góc độ phát triển thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu tiếp tục là những động lực hỗ trợ nền kinh tế. Khi các lĩnh vực này tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở và bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh có thể được thúc đẩy theo.

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Nếu quá trình xử lý pháp lý được đẩy nhanh, nguồn cung có thể cải thiện cả về quy mô lẫn chất lượng, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chỉ thực sự hỗ trợ thị trường khi đi cùng nhu cầu phù hợp. Nếu sản phẩm mới tiếp tục tập trung ở phân khúc giá cao trong khi khả năng chi trả của phần lớn người mua không theo kịp, khoảng cách giữa nguồn cung và sức cầu vẫn có thể tồn tại.

Quý IV/2026: Nguồn cung tăng, thanh khoản phân hóa

Theo nhận định của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường trong quý IV/2026 tiếp tục được hỗ trợ bởi triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.

Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nhà ở xã hội có thể đón thêm các dự án mới. Yếu tố mùa vụ cũng có thể thúc đẩy nhu cầu giao dịch nhà ở vào những tháng cuối năm.

Dù vậy, triển vọng này không đồng nghĩa tất cả phân khúc đều phục hồi như nhau. Giá bán sơ cấp vẫn chịu áp lực từ chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và phát triển dự án. Trong khi đó, những sản phẩm thiếu cộng đồng dân cư, hạn chế khả năng khai thác hoặc có mức giá không tương xứng với giá trị sử dụng có thể tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Vì vậy, cần phân biệt giữa sự gia tăng về số lượng sản phẩm chào bán và sự cải thiện thực chất của thị trường. Một thị trường phục hồi bền vững không chỉ cần nhiều dự án được đưa ra, mà còn cần sản phẩm phù hợp với nhu cầu và có khả năng giao dịch thực tế.

Phân khúc nào có thể duy trì sức hút?

Căn hộ: Tiếp tục được hỗ trợ bởi nhu cầu nhà ở

Theo báo cáo của DXS – FERI, căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Nguồn cung mới có xu hướng đến từ các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và dự án chú trọng không gian xanh, tiện ích cùng khả năng kết nối hạ tầng.

Sức hút của phân khúc này đến từ khả năng đáp ứng nhu cầu an cư tại các đô thị lớn, nơi quá trình đô thị hóa và tập trung việc làm tiếp tục tạo ra nhu cầu nhà ở. Những dự án có vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng, thiết kế phù hợp và mức giá tương xứng với chất lượng có thể có lợi thế trong việc tiếp cận người mua.

Tuy nhiên, triển vọng tích cực của phân khúc căn hộ không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng đồng loạt. Với người mua để ở, khả năng thanh toán, chi phí vay, phí quản lý và chất lượng vận hành vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc trước khi quyết định.

Nhà ở xã hội: Hướng đến nhóm nhu cầu thực lớn

Ông Nguyễn Anh Quê nhận định nhà ở xã hội có thể trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và các chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Nếu nguồn cung được đẩy mạnh, thủ tục triển khai được tháo gỡ và khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện, phân khúc này có thể góp phần giải quyết bài toán an cư cho nhóm thu nhập phù hợp với điều kiện thụ hưởng chính sách.

Dù vậy, tốc độ phát triển vẫn phụ thuộc vào quỹ đất, tiến độ dự án, cơ chế thực hiện và khả năng đáp ứng điều kiện mua hoặc thuê mua của người dân. Do đó, tiềm năng của nhà ở xã hội cần được nhìn nhận cùng tiến độ triển khai thực tế, thay vì chỉ dựa trên mục tiêu chính sách.

Bất động sản cho thuê: Giá trị khai thác trở thành yếu tố quan trọng

Theo dự báo được dẫn trong báo cáo, phân khúc cho thuê có thể duy trì triển vọng tích cực, với giá thuê ổn định hoặc tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm có nhu cầu ở thực cao.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa, khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê có thể trở thành tiêu chí quan trọng đối với nhà đầu tư. Những tài sản gần khu vực tập trung việc làm, trường học, cơ sở dịch vụ hoặc có kết nối giao thông thuận lợi thường có nhiều điều kiện để tiếp cận khách thuê.

Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư cần được tính toán trên dòng tiền thực tế sau khi trừ chi phí quản lý, bảo trì, thời gian trống phòng, thuế và lãi vay nếu có. Giá thuê dự kiến hoặc tỷ suất lợi nhuận quảng bá không nên được xem là khoản thu chắc chắn.

Căn hộ thương mại: Bài toán định giá quyết định thanh khoản

Theo ông Nguyễn Anh Quê, với căn hộ thương mại, một trong những thách thức lớn là đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Khi chi phí phát triển dự án tăng cao, chủ đầu tư có thể chịu áp lực duy trì biên lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu giá bán vượt quá sức mua của thị trường, thời gian tiêu thụ kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và hiệu quả kinh doanh.

Ngược lại, những doanh nghiệp xây dựng chính sách giá hợp lý, tối ưu chi phí và có phương án thanh toán phù hợp có thể tạo lợi thế trong việc thu hút khách hàng. Về phía người mua, đây cũng là cơ hội để so sánh kỹ hơn giữa các dự án, đánh giá giá trị sử dụng và thương lượng trên cơ sở nhu cầu thực tế.

Chiến lược lựa chọn bất động sản trong giai đoạn cuối năm

Với ba kịch bản khác nhau, quyết định mua hoặc đầu tư bất động sản cuối năm 2026 cần dựa trên khả năng tài chính và mục tiêu nắm giữ của từng người, thay vì chỉ kỳ vọng vào xu hướng tăng giá chung.

Người mua để ở nên ưu tiên tính pháp lý, khả năng thanh toán dài hạn, kết nối giao thông và chất lượng sống. Nhà đầu tư sử dụng vốn vay cần kiểm tra khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất duy trì ở mức cao hoặc tài sản mất nhiều thời gian để tìm người mua, người thuê.

Đối với tài sản đầu tư, khả năng khai thác thực tế, mức giá mua ban đầu và tính thanh khoản nên được đặt ngang hàng với kỳ vọng tăng giá. Một bất động sản có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với nhu cầu thị trường thường có cơ sở tốt hơn để duy trì sức cạnh tranh trong giai đoạn biến động.

Nhìn chung, thị trường bất động sản cuối năm 2026 có thể tiếp tục phục hồi, nhưng mức độ cải thiện sẽ phụ thuộc vào diễn biến lãi suất, tiến độ tháo gỡ pháp lý, dòng vốn và sức mua thực. Trong bối cảnh đó, cơ hội không nhất thiết nằm ở việc lựa chọn phân khúc được dự báo tăng trưởng mạnh nhất, mà ở khả năng nhận diện sản phẩm có giá trị phù hợp, tài chính bền vững và nhu cầu khai thác rõ ràng.